Ako určí znalec hodnotu pozemkov a stavieb v záhradkárskej osade

22.09.2011 12:28

Znalec má možnosť vybrať si niektorú z metód, ktorou určí hodnotu pozemkov v záhradkárskych osadách.

Hodnotu pozemkov v záhradkárskych osadách
možno stanoviť porovnávacou metódou, výnosovou metódou, ktorá sa použije, len ak sú schopné dosahovať výnos a metódou polohovej diferenciácie. Výber je na rozhodnutí znalca – môže si vybrať jednu, dve alebo aj všetky tri metódy. Pri výbere viacerých v závere zdôvodní definitívny výber. Všeobecná hodnota, v skratke VŠH, je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb. Je znaleckým odhadom ich najpravdepodob­nejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle je aj s DPH.

Pri porovnávacej metóde
je potrebný súbor aspoň troch nehnuteľností. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obstavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, výmera pozemku, dĺžka, kus a pod.) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu. Znalec berie do úvahy tieto faktory porovnávania: ekonomické (dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby a pod.), polohové (miesto, lokalita, atraktivita a pod.), konštrukčné a fyzické (štandard, nadštandard, podštandard, príslušenstvo a pod.). Potrebné sú: doklad o prevode alebo prechode nehnuteľnosti, prípadne ponuky realitných kancelárií. Vylúčiť treba všetky vplyvy mimoriadnych okolností trhu (napr. príbuzenský vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, stav tiesne predávajúceho alebo kupujúceho a pod).

Pri výpočte sa môže použiť aj matematická štatistika. Na toto porovnanie je potrebný taký veľký súbor, aby boli splnené známe a platné testy matematickej štatistiky. Pre ohodnotenie nehnuteľností formou vypracovania znaleckého úkonu nie je možné použiť existujúce cenové mapy lokalít, oblastí, miest a obcí.

Výnosová hodnota pozemkov
sa vypočíta kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo neobmedzeného obdobia podľa vzťahu:

VŠHPOZ = OZ / K (€)

OZ – odčerpateľný zdroj, ktorým sa rozumie disponibilný výnos dosiahnuteľný pri riadnom hospodárení formou prenájmu pozemku. Pri poľnohospodárskych a lesných pozemkoch je možné v odôvodnených prípadoch použiť disponibilný výnos z poľnohospodárskej alebo lesnej výroby. Stanoví sa ako rozdiel hrubého výnosu a nákladov [€/rok];

k – úroková miera, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100]. Minimálna výška úrokovej miery v percentách sa rovná 1,5–násobku základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky. Úroková miera zohľadňuje aj zaťaženie daňou z príjmu.

Pri metóde polohovej diferenciácie
sa postupuje podľa časti E.3.1.1 prílohy číslo 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. (v znení neskorších noviel). Všeobecná hodnota pozemkov v zastavanom území obcí, nepoľnohospodár­skych a nelesných pozemkov mimo zastavaného územia obcí, pozemkov v zriadených záhradkárskych osadách a pozemkov mimo zastavaného územia obcí určené na stavbu sa vypočíta podľa základného vzťahu:

VŠHPOZ = M * VŠHMJ (€)

M – výmera pozemku v m2,

VŠHMJ – jednotková všeobecná hodnota pozemku v €/m2.

Jednotková všeobecná hodnota pozemku sa môže stanoviť aj pre skupinu pozemkov.
Jednotková všeobecná hodnota pozemkov sa stanoví podľa vzťahu:

VŠHMJ = VHMJ * kPD (€/m2)

VHMJ – jednotková východisková hodnota pozemku, ktorá sa stanoví podľa tabuľky:

Klasifikácia obce VHMJ
názov alebo údaj podľa počtu obyvateľov €/m2 Sk/m2  
a) Bratislava 66,39 2 000  
b) Nitra, Prešov, Trenčín, Trnava, Žilina, Košice, Banská Bystrica a Piešťany, Vysoké Tatry, Trenčianske Teplice 26,56 800  
c) Poprad, Zvolen, Liptovský Mikuláš, Martin 16,60 500  
d) Ostatné okresné mestá so sídlom okresných alebo obvodných úradov 9,96 300  
e) Ostatné obce nad 15 000 obyvateľov 6,64 200  
f) Ostatné obce od 5 000 do 15 000 obyvateľov 4,98 150  
g) Ostatné obce do 5 000 obyvateľov 3,32 100  

Obce a lokality v okolí miest so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie alebo rekreáciu môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 80 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o iné druhy nehnuteľností (napríklad priemyselné, poľnohospodárske využitie) okrem pozemkov v zriadených záhradkových, chatových osadách a hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikov môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 60 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o pozemky v zriadených záhradkárskych osadách, chatových osadách a hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikov postavených pred 24. júnom 1991 môžu mať jednotkovú východiskovú cenu do 50 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V takýchto prípadoch sa koeficient polohovej diferenciácie vzťahuje k obci, z ktorej vyplýva zvýšený záujem.

kPD je koeficient polohovej diferenciácie, vypočíta sa podľa vzťahu:

kPO = kS * kV * kD * kP * kI * kZ * kR (-) 

kde pre záhradkárske osady sú použiteľné nasledovné charakteristické koeficienty:

kS – koeficient všeobecnej situácie
1. záhradkárske osady 0,50 – 0,70  
kv – koeficient intenzity využitia
1. veľmi malé využitie 0,90  
Koeficient je charakterizovaný účelom zriadenej záhradkárskej osady, ktorá nie je plánovaná na iné využitie ako bola zriadená. V prípade určenej zmeny funkcie plochy záhradkárskej osady schváleným územným plánom, je koefi cient intenzity využitia determinovaný týmto územným plánom
kD – koeficient dopravných vzťahov – dopravné spojenie s obcou
1. pozemky v odľahlých lokalitách bez možnosti využitia hromadnej dopravy, cesty bez dokončovacích prác (nespevnené a pod.), cesta do obce alebo mesta v trvaní viac ako 30 min. 0,80  
2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 0,85  
3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min 0,90  
4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 1,00  
kP – koeficient obchodnej alebo priemyselnej po­lohy
3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 – 1,20  
4. priemyselná poloha 0,90 – 1,00  
5. poľnohospodárska poloha 0,90  
Výber koeficientu vyplýva z funkcie zóny v ktorej sa záhradkárska osada nachádza. Tento koeficient je v priamom vplyve územného plánu – priestorového usporiadania a funkčného využitia územia.
kl – koeficient technickej infraštruktúry pozemku – vybavenie pozemku
1. bez technickej infraštruktúry (vlastné zdroje) 0,80 – 1,00  
2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) 1,00 – 1,20  
3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemn. plynu) 1,20 – 1,30  
4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 – 1,50  
Technická infraštruktúra pozemku sa posudzuje z pohľadu možného priameho napojenia cez vlastné, prípadne obecné pozemky (napr. komunikácie). Hodnota koefi cientu v odporúčanom intervale je závislá od náročnosti (finančnej, technickej a pod.) súvisiacej s napojením.
kZ – povyšujúce faktory 1,01 – 3,00  
kR – redukujúce faktory 0,20 – 0,99  
Povyšujúce faktory a redukujúce faktory možno použiť iba v prípadoch, ak už neboli zohľadnené vo východiskovej hodnote alebo v predchádzajúcich koeficientoch. V prípade, že sa povyšujúce alebo redukujúce faktory nevyskytujú, koeficienty týchto faktorov sú rovné 1,00.

Čiže minimálna a maximálna hodnota koefi cientu polohovej diferenciácie pre pozemky v záhradkárskych osadách by bola (pri neexistencii povyšujúcich a redukujúcich faktorov):

kPD-MIN = 0,5 * 0,9 * 0,8 * 0,9 * 0,8 * 1,0 * 1,0 = 0,2592

kPDMAX = 0,7 * 0,9 * 1,0 * 1,2 * 1,5 * 1,0 * 1,0 = 1,1340

Potom pre záhradkárske pozemky v obciach/mestách by boli všeobecné jednotkové ceny nasledujúce:

Klasifikácia obce VHMJ VŠH
Názov alebo údaj podľa počtu obyvateľov   min max  
Bratislava 66,39 € 17,21 € 75,29 €  
Nitra, Prešov, Trenčín, Trnava, Žilina, Košice, Banská Bystrica, Piešťany, Vysoké Tatry, Trenčianske Teplice 26,56 € 6,88 € 30,12 €  
Poprad, Zvolen, Liptovský Mikuláš, Martin 16,60 € 4,30 € 18,82 €  
Ostatné okresné mestá so sídlom okresných alebo obvodných úradov 9,96 € 2,58 € 11,29 €  
Ostatné obce nad 15 000 obyvateľov 6,64 € 1,72 € 7,53 €  
Ostatné obce od 5 000 do 15 000 obyvateľov 4,98 € 1,29 € 5,65 €  
Ostatné obce do 5 000 obyvateľov 3,32 € 0,86 € 3,76 €  

V prípade, že záhradkárske pozemky sú v lokalite, z ktorej vyplýva zvýšený záujem z blízkeho urbanistického centra, boli by všeobecné jednotkové ceny nasledujúce (pri uvažovaní maximálnej 50 percentnej sadzby):

Klasifikácia obce VHMJ VHMJ VŠH
Názov alebo údaj podľa počtu obyvateľov 100% 50% min max  
Bratislava 66,39 € 33,20 € 8,60 € 37,64 €  
Nitra, Prešov, Trenčín, Trnava, Žilina, Košice, Banská Bystrica, Piešťany, Vysoké Tatry, Trenčianske Teplice 26,56 € 13,28 € 3,44 € 15,06 €  
Poprad, Zvolen, Liptovský Mikuláš, Martin 16,60 € 8,30 € 2,15 € 9,41 €  
Ostatné okresné mestá so sídlom okresných alebo obvodných úradov 9,96 € 4,98 € 1,29 € 5,65 €  
Ostatné obce nad 15 000 obyvateľov 6,64 € 3,32 € 0,86 € 3,76 €  

ZDROJ: VYHLÁŠKA MINISTERSTVA SPRAVODLIVOSTI SR ČÍSLO 492/2004 Z. Z., OHODNOTENIU NEHNUTEĽNOSTÍ (POZEMKOV A STAVIEB) JE VENOVANÁ PRÍLOHA ČÍSLO 3, MILOSLAV ILAVSKÝ, ZNALEC V ODBORE STAVEBNÍCTVO

Sleduj najnovšie články na našom Facebooku
Tankujem - ceny palív
odnaftanatural 95
2. 9. 2019zdraženie1.216 €zdraženie1.334 €
26. 8. 20191.203 €1.321 €
19. 8. 2019zlacnenie1.203 €zlacnenie1.321 €
12. 8. 2019zlacnenie1.204 €zlacnenie1.326 €
5. 8. 2019zlacnenie1.206 €zlacnenie1.341 €
29. 7. 2019zdraženie1.226 €zdraženie1.367 €
22. 7. 2019zlacnenie1.224 €zlacnenie1.365 €
Priemerné ceny palív podľa ŠÚ SR