PRÁVNA RADA: Vecné bremeno pod obytným domom

11.07.2019 09:00
právo, spravodlivosť, zákony, kancelária
Ilustračné foto. Autor:

Koncom 90. rokov sme odkupovali byt do osobného vlastníctva s tým, že na pozemok pod domom je zriadené vecné bremeno. Zrazu sa však objavil nový majiteľ pozemku, ktorý tvrdí, že je pre nás výhodnejšie pozemok pod domom odkúpiť. Môže nás firma nútiť kúpiť si tento pozemok? Ak áno, aký by mal byť postup? Musíme si pozemok odkúpiť za trhovú cenu?

Na otázku čitateľa odpovedá: Mag. iur. Viera Kolláriková z advokátskej kancelárie Lansky, Ganzger & Partner Rechtsanwälte, spol. s r.o.

Pri nadobúdaní bytu, ako uvádzate, bol pozemok pod bytovým domom vo vlastníctve množstva nezistených vlastníkov a na pozemku bolo zriadené zákonné vecné bremeno, ktoré ukladá vlastníkom pozemku bytový dom strpieť. Toto zákonné bremeno bolo zriadené v zmysle § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Uvedené ustanovenie sledovalo cieľ predísť situácii, v ktorej by vzťah vlastníka pozemku a vlastníka stavby zostal neupravený (v tom zmysle, že by vlastník stavby nemal právo na užívanie pozemku).

Vlastníkovi pozemku vzniklo ku dňu zriadenia vecného bremena právo na náhradu za toto obmedzenie jeho vlastníckych práv podľa ustanovení Občianskeho zákonníka vo všeobecnej premlčacej dobe troch rokov. Podľa ustálenej judikatúry súdov, pokiaľ tento (pôvodný) vlastník právo na náhradu za obmedzenie svojho vlastníctva neuplatnil v stanovenej trojročnej dobe, došlo k premlčaniu jeho práva a v súčasnosti sa už nemôže domáhať žiadnej náhrady za obmedzenie jeho vlastníckeho práva.

Podľa § 151n občianskeho zákonníka vecné bremeno spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádza s vlastníctvom veci na nadobúdateľa. Zmenou vlastníka pozemku teda nedošlo k zmene vecného bremena a toto ďalej trvá. Rovnako tým nie je dotknuté právo na náhradu za vznik zákonného vecného bremena.

Súdy zastávajú názor, že bez ohľadu na to, či vlastník pozemku, ktorému 1. septembra 1993 (dňom účinnosti zákona č. 182/1993 Z.z.) vzniklo právo na jednorazovú náhradu za vecné bremeno vzniknuté ex lege (zo zákona) v zmysle § 23 ods. 5 tohto zákona, túto náhradu uplatnil alebo neuplatnil, resp. či mu náhrada bola alebo nebola vyplatená, súčasnému vlastníkovi tohto pozemku (bez ohľadu na to, kto ním je) nepatrí právo na nejakú ďalšiu náhradu za pretrvávajúce obmedzenie jeho vlastníckeho práva.

Za súčasného stavu vlastníkovi pozemku neprislúcha nárok, či už vo forme jednorazovej náhrady, alebo vo forme nájomného, pretože jeho povinnosť stavbu strpieť nepredpokladá inú formu finančnej náhrady, než bola stanovená v roku 1993. Tento koncept bol potvrdený viacerými rozhodnutiami Ústavného súdu (I. ÚS 474/2013, IV. ÚS 227/2012, I. ÚS 1/2012, II. ÚS 506/2011). Vzhľadom na vecné bremeno vlastník pozemku nemôže vlastníkov bytov nijako donútiť pozemok odkúpiť ani prenajať. Zákon neurčuje povinnosť vlastníka bytu odkúpiť si spoluvlastnícky podiel na pozemku, na ktorom bytový dom stojí. Jeho výzvu preto môžete aj ignorovať, pričom vaše vlastníctvo bytu ani jeho užívanie to nijako neovplyvní.

Z tohto usporiadania pomerov však vzniká určitý nepomer medzi povinnosťami vlastníka pozemku a jeho právami. Nemožno preto vylúčiť, že sa v budúcnosti dospeje k novému výkladu práva, ktorý by formu peňažnej kompenzácie mohol pripustiť.

Motiváciou pre odkúpenie podielu na pozemku teda môže byť právna istota do budúcnosti pre prípad, že sa zákon alebo judikatúra zmenia. Rovnako aj pre prípad úplného zničenia bytového domu napr. zemetrasením alebo pre ďalšie generácie, ktoré v budúcnosti môžu mať záujem bytový dom zbúrať a nanovo postaviť. V takom prípade by totiž zákonné vecné bremeno zaniklo. Každá z týchto situácii nie je úplne vylúčená, preto odkúpenie pozemku pod bytovým domom je skôr investíciou do budúcnosti a právnej istoty.

V prípade, že sa rozhodnete na ponuku reagovať a pozemok odkúpiť, cena pozemku nie je regulovaná, je potrebné sa zorientovať vo vašom okolí, zistiť si cenu odpredaja pozemkov vo vašej štvrti a snažiť sa dojednať podobnú cenu.

#vecné bremeno #rada #právnik #pozemok #osobné vlastníctvo #kúpa
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku
Tankujem - ceny palív
odnaftanatural 95
1. 7. 2019zdraženie1.226 €zdraženie1.351 €
24. 6. 2019zdraženie1.214 €zdraženie1.329 €
17. 6. 2019zlacnenie1.194 €zlacnenie1.324 €
10. 6. 2019zlacnenie1.200 €zlacnenie1.344 €
3. 6. 2019zlacnenie1.217 €zlacnenie1.368 €
27. 5. 2019zlacnenie1.259 €zlacnenie1.415 €
20. 5. 2019zdraženie1.277 €zdraženie1.428 €
13. 5. 2019zdraženie1.274 €zdraženie1.405 €
6. 5. 20191.272 €zlacnenie1.404 €
Priemerné ceny palív podľa ŠÚ SR
Ponuky zo Zľavy.Pravda.sk