Nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých osôb

Vznik spoluvlastníctva

Nehnuteľnosť je v spoluvlastníctve vtedy, ak ju vlastnia viaceré osoby bez toho, aby bol dom, pozemok, byt či iná nehnuteľnosť reálne rozdelená a ak nie je právnym predpisom alebo dohodou spoluvlastníkov dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah viacerých osôb tej istej veci.

Práva a povinnosti

Rovnaké práva a povinnosti, aké má jediný vlastník veci, v prípade spoluvlastníctva pripadajú všetkým spoluvlastníkom. Ide najmä o právo držať a užívať predmet svojho spoluvlastníctva, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním, prípadne sa domáhať aj ochrany prostredníctvom vlastníckych žalôb.

Podiel na nehnuteľnosti

Podiel nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi nehnuteľnosti ako celku a žiadny z nich nemá na spoločnej veci presne vymedzenú či vyčlenenú časť (ak sa nedohodnú inak.) Platí teda, že ak podielový spoluvlastník vlastní 1/3 podiel na určitej nehnuteľnosti, nevlastní presne vymedzenú plochu s výmerou 1/3 z celej plochy nehnuteľnosti, ktorú by mohol ako výlučný vlastník užívať.

Výrazom hospodárenie so spoločnou vecou sa označuje najmä údržba, oprava, úprava veci, rovnako však užívanie veci. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Pri rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou sa uplatňuje väčšinový princíp, ktorý však nie je založený na počte spoluvlastníkov, ale na veľkosti ich podielov.

Ako sa rozhoduje

• Spoluvlastník, ktorý bol prehlasovaný a ktorý nesúhlasí so spôsobom hospodárenia so spoločnou vecou, o ktorom sa rozhodlo väčšinou hlasov, sa musí rozhodnutiu väčšiny podriadiť alebo sa môže obrátiť na súd. Ak sa rozhodnete predmet vášho podielového spoluvlastníctva ako celok predať, zaťažiť záložným právom alebo vecným bremenom, potrebný bude súhlas všetkých spoluvlastníkov.
• Každý podielový spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať – môže ho previesť na iného alebo ho darovať, prípadne ho prenechať inej osobe závetom.
• Zákon však obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu, a to v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov. Ak niektorý spoluvlastník bude chcieť previesť svoj podiel na tretiu osobu, prípadne len jedného spoluvlastníka, musí ho najskôr ponúknuť na odkúpenie všetkým ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakých podmienok, za akých by svoj podiel predal tretej osobe.

Zrušenie spoluvlastníctva

• Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyrovnaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.
• Každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyrovnali, ak nemala už dohoda o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyrovnaní písomnú formu.
• Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyrovnanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
• Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyrovná spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.
• Pri zrušení a vyrovnaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyrovnanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznuce na nehnuteľnosti.