Prenajímate byt? Pozor na daň z príjmu

, 11.02.2019 06:00
prenajom bytu , byt, realitná kancelária,...
Ilustračné foto. Autor:

Vlastníci bytov a domov, ktorých príjem z prenájmu je vyšší ako 500 eur za rok, sú povinní zaplatiť daň z príjmu. Zároveň musia byť registrovaní na príslušnom daňovom úrade.

Zákon o dani z príjmov stanovuje daňové povinnosti aj pre majiteľov nehnuteľností, ktorí svoj majetok prenajímajú, a nerobia tak na základe živnostenského oprávnenia. Z údajov Finančnej správy SR vyplýva, že ak niekto minulý rok prenajímal nehnuteľnosť na základe uzavretej nájomnej zmluvy, pričom nešlo o prenájom nehnuteľnosti vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia, dosiahnutý prenájom sa považuje za príjem podliehajúci dani, ktorý je potrebné priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzických osôb.

Prenajímateľ má povinnosť podať daňové priznanie vtedy, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (teda aj príjmov zo závislej činnosti, z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z použitia diela a použitia umeleckého výkonu, z kapitálového majetku alebo ostatných príjmov) za zdaňovacie obdobie roku 2018 presiahne sumu 1 915,01 eura.

Podľa Finančnej správy je však príjem z prenájmu nehnuteľností oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie. V daňovom priznaní preto prenajímateľ zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností presahujúci sumu 500 eur. V prípade, ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjem z prenájmu si manželia môžu rozdeliť rovnakým dielom. Rozdeliť si ho môžu aj v inom, pre nich výhodnejšom pomere. Každý z nich si môže príjmy z prenájmu nehnuteľnosti znížiť o 500 eur.

Podľa daňovej poradkyne Renáty Dobošovej si daňovník môže za zdaňovacie obdobie uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva alebo na základe evidencie podľa zákona o dani z príjmov. Tieto výdavky si však nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich zistiť rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnovaných do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu.

V prípade, ak s prenájmom ešte len začínate, vzniká vám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Ak niekto prenajme na území Slovenska nehnuteľnosť (nie pozemok) alebo jej časť (aj prenajímaná časť bytového priestoru musí napĺňať charakteristiku bytu podľa bytového zákona), a nie je registrovaný na príslušnom daňovom úrade, musí sa registrovať do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal nehnuteľnosť.

„Ak už takáto osoba registrovaná na daňovom úrade je, nevzniká jej povinnosť registrácie ani povinnosť oznámiť túto skutočnosť správcovi dane,“ upozorňuje daňová poradkyňa. Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme. Pre daňový úrad nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je aj vlastníkom prenajímaného bytu.

Čo potrebujete vedieť o dani z prenájmu nehnuteľnosti

Prenájom nehnuteľnosti

Ak ste prenajali nehnuteľnosť na základe uzavretej nájomnej zmluvy, pričom nejde o prenájom nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia, príjem dosiahnutý z takéhoto prenájmu sa považuje za príjem podliehajúci dani, ktorý je potrebné priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzických osôb (FO).

Povinnosť podať daňové priznanie:

Daňovú povinnosť z dosiahnutých príjmov z prenájmu je daňovník povinný vyrovnať osobne podaním daňového priznania k dani z príjmov FO za príslušné zdaňovacie obdobie (za predpokladu, že mu vznikne povinnosť podať daňové priznanie).

Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (teda aj príjmov zo závislej činnosti, z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z použitia diela a použitia umeleckého výkonu, z kapitálového majetku alebo ostatných príjmov) za zdaňovacie obdobie roku 2018 presiahne sumu 1 915,01 eura.

Príjem z prenájmu nehnuteľností je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností presahujúci sumu 500 eur.

Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2.

Daňovník s príjmami z prenájmu, ktorý uplatňuje preukázateľné daňové výdavky (napriek tomu, že sa rozhodne účtovať v jednoduchom alebo podvojnom účtovníctve alebo vedie evidenciu), nie je účtovnou jednotkou. Z uvedeného dôvodu nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov FO účtovné výkazy.

Príklady

Príklad č. 1: Dôchodca v roku 2018 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. Iné zdaniteľné príjmy dôchodca nemal.

V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (2 000 – 500), teda po odpočítaní mu zostane na zdanenie suma 1 500 eur. Keďže však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2018 povinnosť podať daňové priznanie, lebo nepresiahol sumu 1 915,01 eura (hranicu pre povinnosť podať daňové priznanie).

Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2018 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur.

V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 – 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu predstavuje sumu 1 050 eur. Keďže úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahne sumu 1 915,01 eura (teda 5 000 eur zo závislej činnosti + 1 050 eur z prenájmu), je povinný vyrovnať svoju daňovú povinnosť z uvedených zdaniteľných príjmov podaním daňového priznania (za príslušné zdaňovacie obdobie nemôže požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania).

Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2018 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 400 eur.

V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, teda po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Uplatňovanie výdavkov

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie (§ 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov). Tieto výdavky si však daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich zistiť rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnovaných do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu.

Ilustračné foto.
Ilustračné foto. Autor: SHUTTERSTOCK

Príklad

Daňovník dosiahol v roku 2018 príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 3 850 eur.

Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 5 500 eur (6 000 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 3 529,17 eura [(5 500 : 6 000) x 3 850].

Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku

  • Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník zaradí do obchodného majetku, to znamená, že o tejto nehnuteľnosti bude účtovať ako o obchodnom majetku alebo bude viesť evidenciu, môže si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou ako napr.:
  • výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov)
  • výdavky na technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom)
  • výdavky na jej opravy a udržiavanie
  • iné súvisiace výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako výdavky na energie), ďalej výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti.

Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku

  • Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do obchodného majetku, môže si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby. Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôže zahrnúť napr. výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti ani príspevky do fondu opráv a údržby.

Daňová strata

  • Od 1. januára 2012 daňovník nemôže pri príjmoch z prenájmu vykázať daňovú stratu.
  • Daňovník pri príjmoch z prenájmu uvedených v daňovom priznaní môže uplatniť daňové výdavky maximálne do výšky týchto príjmov.

Nehnuteľnosť v BSM

V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), dosiahnutý príjem z prenájmu si daňovníci (manželia) môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V tom istom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu, pričom obidvaja si uplatnia oslobodenie v sume 500 eur.

Príklady

Príklad č. 1: Dôchodcovia manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku 2018 dosiahli len príjem z prenájmu nehnuteľnosti v sume 4 200 eur.

Manželia si uvedené príjmy môžu rozdeliť napríklad v rovnakom pomere, teda na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, teda zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Keďže v roku 2018 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie, keďže u každého z nich zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 1 915,01 eura.

Príklad č. 2: Manželia prenajímali v roku 2018 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Príjem z prenájmu bytu dosiahli vo výške 2 800 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok 2018 na rodičovskej dovolenke.

Manželia si príjem z prenájmu môžu rozdeliť v nimi zvolenom pomere, pričom sa rozhodli na manželku rozdeliť príjem vo výške 2 300 eur a na manžela príjem vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. To znamená, že jej zdaniteľný príjem z prenájmu za rok 2018 bol vo výške 1 800 eur (2 300 – 500). Keďže v roku 2018 nedosiahla manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie, keďže jej zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 1 915,01 eura.

Uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka

  • Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (teda len tzv. pasívne príjmy), nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku.
  • Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t. j. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

#dom #byt #prenájom bytu
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku
Tankujem - ceny palív
odnaftanatural 95
29. 7. 2019zdraženie1.226 €zdraženie1.367 €
22. 7. 2019zlacnenie1.224 €zlacnenie1.365 €
15. 7. 2019zdraženie1.226 €zdraženie1.366 €
8. 7. 2019zlacnenie1.224 €zlacnenie1.350 €
1. 7. 2019zdraženie1.226 €zdraženie1.351 €
24. 6. 2019zdraženie1.214 €zdraženie1.329 €
17. 6. 2019zlacnenie1.194 €zlacnenie1.324 €
Priemerné ceny palív podľa ŠÚ SR