Čo treba vedieť o zmluve o budúcej zmluve a o obstarávacej zmluve

Úlohou zmluvy o budúcej zmluve je v prípade prevodu nehnuteľnosti predísť problémom. V tomto type zmluvy sa predávajúci a kupujúci zvyčajne dohodnú, že do presne stanoveného obdobia uzatvoria kúpnu zmluvu - teda zmluvu o prevode nehnuteľnosti a dohodnú sa tam aj na podstatných náležitostiach celého obchodu. Zákon neprikazuje takúto zmluvu uzavrieť, prináša však so sebou výhody pre obe strany. Zmluva o budúcej zmluve sa často používa pri kúpe bytu cez hypotekárny úver. Zmluva predstavuje záruku, že predávajúci byt nepredá ďalšej osobe, pokiaľ si kupujúci vybaví hypotéku.

15.01.2019 06:00
realitná kancelária, kúpa bytu, realitná... Foto:
Ilustračné foto.
debata

Uzavretie zmluvy o budúcej zmluve podlieha ustanoveniam Občianskeho zákonníka a na tomto základe sa zmluvné strany dohodnú na podmienkach uzavretia kúpnej zmluvy a termíne dokedy musia zmluvu o prevode nehnuteľnosti uzavrieť. Ak do stanoveného termínu neuzavrú obe strany kúpnu zmluvu, môže sa poškodená strana domáhať, aby rozhodol súd. Obrátiť sa naň však musia do jedného roka, odkedy uzavreli zmluvu o budúcej zmluve. Lehota začína plynúť nasledujúcim dňom od konca dohodnutej lehoty, dokedy mal niektorý z jej účastníkov možnosť a povinnosť záväzok splniť. Teda ak platnosť zmluvy vypršala 15. novembra 2018, tak táto lehota začína plynúť 16. novembra 2018 a svojich práv sa môže poškodená strana domáhať do 16. novembra 2019.

Obsah zmluvy

Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať najmä vyjadrenie zhodnej vôle zúčastnených strán v písomnej forme, lehotu, do ktorej by mali kupujúci a predávajúci uzavrieť kúpnu zmluvu a náležitosti kúpnej zmluvy. A tie predstavujú najmä: špecifikovanie predmetu kúpy, kúpna cena, doba splatnosti. Zmluva je totiž platná, ak zaručuje požadované náležitosti a je uzavretá s osobou oprávnenou robiť právne úkony. Chýbať nesmú podpisy zmluvných strán. Občiansky zákonník zároveň ustanovuje, že zmluva o budúcej zmluve musí mať písomnú podobu, inak je neplatná.

Od podmienok dohodnutých v zmluve sa možno odchyľovať, meniť možno kúpnu cenu, termín splatnosti. So zmenenými podmienkami však musia súhlasiť obe strany. Zmluva o budúcej zmluve je záväzná. Ak so zmenami nesúhlasí jeden z účastníkov zmluvy, druhý musí dodržať podmienky dohodnuté v zmluve. Zákon však pripúšťa aj podobu zmluvy o budúcej zmluve, ktorá je záväzná len pre jednu stranu.

Obstarávacia zmluva

Zmluva o obstaraní predaja nehnuteľnosti sa využíva, keď chce majiteľ dom, byt či pozemok predať. Urobiť tak môže sám alebo cez sprostredkovateľa, najčastejšie realitnú kanceláriu. Realitná kancelária by mala s klientom uzavrieť zmluvu o obstaraní predaja nehnuteľnosti.

Vypracováva sa na základe paragrafu 737 Občianskeho zákonníka, ktorý ustanovuje náležitosti zmluvy o obstaraní predaja veci, teda predmetnej nehnuteľnosti. Zo zákona vyplýva, že zmluva musí mať v tomto prípade písomnú podobu. Zákon takisto stanovuje jej obsah: uviesť sa musí predmet predaja, predajná cena, odmena pre obstarávateľa predaja a poplatok za prípadné odstúpenie od zmluvy pred dohodnutou dobou určenou na predaj predmetnej nehnuteľnosti.

Čo obsahuje obstarávacia zmluva

  • V zmluve musia byť presne uvedené údaje o zmluvných stranách. Ako objednávateľ sa v zmluve označuje osoba, ktorá chce nehnuteľnosť predať. Ako obstarávateľ zmluvná strana, ktorá obstará predaj nehnuteľnosti.
  • Pri fyzických osobách sa uvádza meno, priezvisko, trvalý pobyt, rodné číslo.
  • Pri právnických osobách sa uvádza obchodné meno, sídlo, IČO, DIČ, meno a priezvisko osoby oprávnenej zastupovať spoločnosť a podpisovať zmluvu.
Ilustračné foto. Foto: SHUTTERSTOCK
muž, počítač, notebook, práca Ilustračné foto.

Predmet zmluvy

  • V predmete zmluvy musí byť predávaná nehnuteľnosť presne označená. Uvádza sa popisné číslo, číslo parcely, kde nehnuteľnosť stojí, výmera zastavanej plochy.
  • K označeniu nehnuteľnosti patrí aj uvedenie katastrálneho územie, kde sa predávaný dom, byt alebo pozemok nachádza, číslo listu vlastníctva a adresa správy katastra, kde je list vlastníctva uložený.
  • V zmluve môže takisto opísať, ako predávaná nehnuteľnosť vyzerá, prípadne sa môže bližšie špecifikovať lokalita, kde sa dom, byt alebo pozemok nachádza.
  • V tejto časti sa takisto môžete dohodnúť na tom, za akú cenu má obstarávateľ predmetnú nehnuteľnosť predať.

Práva a povinnosti zmluvných strán

  • V tejto časti si zmluvné strany vymedzia svoje vzájomné práva a povinnosti. Odporúča sa uviesť práva a povinnosti zvlášť pre obstarávateľa a zvlášť pre objednávateľa.

Provízia pre obstarávateľa

  • Odmenu si môžu zmluvné strany dohodnúť pevnou sumou.
  • Ak obstarávateľ predá nehnuteľnosť za sumu vyššiu, ako bolo dohodnuté v zmluve, môže si účtovať percentá zo sumy presahujúcej pôvodne dohodnutú predajnú cenu.
  • Pokiaľ sa obstarávateľovi nehnuteľnosť predať nepodarí, nevzniká mu nárok na odmenu.

Odstúpenie od zmluvy

  • Obstarávateľ aj objednávateľ môžu odstúpiť od zmluvy okrem zákonom stanovených možností aj v ďalších prípadoch:
  • Objednávateľ – ak obstarávateľ nevyvíja dostatočnú činnosť smerujúcu k predaju nehnuteľnosti alebo ak by obstarávateľ vyvíjal činnosť smerujúcu k predaju predmetnej nehnuteľnosti, ale v rozpore s ustanoveniami tejto zmluvy.
  • Obstarávateľ – ak objednávateľ bude vykonávať činnosť smerujúcu k obchádzaniu obstarávateľa, najmä v prípade, ak objednávateľ týmto spôsobom predá nehnuteľnosť záujemcom, ktorých našiel obstarávateľ.
  • Zmluvné strany si môžu v zmluve uviesť výšku pokuty, ktorú zaplatia, ak niekto z nich poruší dohodnuté zmluvné podmienky.

Doba trvania zmluvy

  • Tento typ zmluvy sa uzatvára na dobu určitú – zvyčajne na obdobie 6 mesiacov. V prípade, že sa do tejto doby nepodarí nehnuteľnosť predať žiadnemu záujemcovi, jej platnosť končí bez sankcií.

© Autorské práva vyhradené

debata chyba
Viac na túto tému: #zmluva o budúcej zmluve #obstarávacia zmluva