Výmaz vecného bremena (doživotného užívania nehnuteľnosti) z katastra nehnuteľností môže nastať na základe dohody zmluvných strán. Zmluva o zániku vecného bremena doživotného užívania sa uzatvára podľa § 151p Občianskeho zákonníka:
Zmluva o zániku vecného bremena a návrh na vklad
Oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena sa môžu dohodnúť, že vecné bremeno sa zrušuje. Je potrebné tak urobiť zmluvou o zániku vecného bremena. Zmluva by mala byť uzavretá medzi oprávneným z vecného bremena a povinným z vecného bremena.
Bližšie náležitosti tejto zmluvy zákon neuvádza, odporúčame však uviesť napríklad, či sa strany dohodli na odplatnom, alebo bezodplatnom zániku vecného bremena, dôvod zrušenia vecného bremena, ktorá strana bude znášať náklady spojené s výmazom vecného bremena z katastra nehnuteľností, či kto a kedy podá návrh na vklad.
K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je však potrebné aj povolenie vkladu príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, ako vyplýva z § 151p Občianskeho zákonníka („Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je treba vklad do katastra nehnuteľností.“) Okrem uzavretia zmluvy je tak potrebné aj podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností, ktorým sa bude žiadať výmaz vecného bremena.
Katastrálny zákon v § 42 ods. 3 výslovne uvádza, na ktorých dokumentoch predkladaných katastru nehnuteľností sa vyžaduje overený podpis. Pri zániku vecného bremena sa vyžaduje na zmluve overenie podpisu oprávneného z vecného bremena.
Príklady Darovanie nehnuteľnosti s vecným bremenom
Príklad č. 1:Rodičia darovali synovi rodinný dom a na základe zriadeného vecného bremena majú právo v dome dožiť. Syn chce dom darovať dcére, rodičia s tým nesúhlasia a chcú prípadný prevod vlastníctva napadnúť. Môžu tak urobiť?
V praxi sa darovacia zmluva a zmluva o vecnom bremene pomerne často využívajú z dôvodu, že rodičia môžu mať napríklad pre zlé rodinné vzťahy záujem o zanechanie svojho majetku iba konkrétnej osobe tak, že ďalší do úvahy prichádzajúci dedičia potom nebudú mať na tento majetok nárok. Darovanie so zriadením vecného bremena umožňuje vlastníkovi, aby prenechal svoj nehnuteľný majetok jednému alebo viacerým obdarovaným, bez toho aby stratil právo ho užívať alebo aby bol limitovaný zákonnými dôvodmi vydedenia.
Nevýhodou takéhoto postupu je, že darovaním dochádza k prevodu vlastníckeho práva už počas života darcu, teda darca stráca akékoľvek oprávnenia k nehnuteľnosti, okrem práva užívacieho, ktoré vyplýva zo zmluvy o zriadení vecného bremena. Obdarovaný spravidla môže nehnuteľnosť ďalej prevádzať aj iným spôsobom s ňou disponovať. Obdarovaný syn má právo dom dcére darovať, zmluva o vecnom bremene týkajúca sa dožitia rodičov v predmetnej nehnuteľnosti zostáva aj naďalej v platnosti.
Príklad č. 2: Vlastník získal byt na základe darovacej zmluvy od rodičov. Zároveň bola zriadená zmluva o vecnom bremene v podobe práva rodičov dožiť v dome. Oprávnenými z vecného bremena sú obidvaja rodičia. Sťahujem sa do zahraničia, nechcem na Slovensku vlastniť žiaden nehnuteľný majetok, dom chcem preto darovacou zmluvu previesť na otca. Otec by tak bol výlučným vlastníkom, vecné bremeno v prospech matky by zostalo zachované. Ako mám postupovať tak, aby otec bol vlastníkom nehnuteľnosti, ale užívacie právo matky zostalo zachované?
V prípade ak bolo vecné bremeno doživotného užívania nehnuteľnosti zapísané v katastri nehnuteľností, tak ide o prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom. Z platnej legislatívy vyplýva, že vecné bremeno prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nezaniká. V praxi to znamená, že ak prevediete vlastnícke právo darovacou zmluvou na otca, vecné bremeno v prospech matky zostane zapísané v katastri nehnuteľností. Vecné bremeno otca ale kataster vymaže. Urobí tak preto, že v takomto konkrétnom prípade prichádza k splynutiu práv a povinností. Otec ako oprávnený z vecného bremena mal práva, ale keď sa stane výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, bude mať povinnosť z vecného bremena v podobe nutnosti strpieť užívanie nehnuteľnosti. Týmto splynutím dôjde k jeho zániku. Po darovaní nehnuteľnosti by malo v katastri nehnuteľností zostať zapísané iba vecné bremeno matky.
Máte problém? Vecné bremeno a úver
Chcel by som kúpiť nehnuteľnosť – rodinný dom. Viazne však na nej vecné bremeno v podobe práva na dožitie. Poskytne mi banka hypotekárny úver na takýto dom?
V prípade, ak je vecné bremeno zapísané na liste vlastníctva, ide o reálnu ťarchu, ktorá zaťažuje vlastníka nehnuteľnosti. Banky zvyčajne v prípade žiadosti o hypotéku žiadajú, aby sa pred podpisom záložnej zmluvy s bankou uvedené vecné bremeno zrušilo. Ťarcha v podobe vecného bremena práva na dožitie v dome sa prenáša s vlastníctvom nehnuteľnosti na každú osobu, teda aj na prípadného nového vlastníka – kupujúceho a žiadateľa o úver.
Foto: SHUTTERSTOCK
Ak by došlo k založeniu takejto nehnuteľnosti a v budúcnosti sa musí nehnuteľnosť predať pre nesplácanie úveru, je málo pravdepodobné, že ju banka úspešne predá s vecným bremenom. Vedieť treba, že vecné bremeno zriadené v prospech osoby zaniká úmrtím danej osoby alebo na základe písomnej zmluvy podanej na kataster nehnuteľnosti. Zaplatiť treba správny poplatok 66 eur. Konanie o zánik vecného bremena na zmluve na katastri trvá 30 dní, pokiaľ ho chcete urýchliť, zaplatíte navyše 199,50 eura.
Rodičia vlastnia byt, na ktorý splácajú hypotekárny úver. Byt mi chcú darovať s tým, že budú mať v budúcnosti právo v byte dožiť na základe zriadeného vecného bremena v podobe práva dožiť v dome. Môžeme takúto zmluvu uzavrieť, ak má na byt záložné právo banka?
Zákon umožňuje zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľnosti aj ak je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom záložného veriteľa. Treba však vedieť, že ak niekto zriadi vecné bremeno, môže banka v zmysle záložnej zmluvy okamžite zosplatniť zvyšok hypotekárneho úveru. Pokiaľ má v danej nehnuteľnosti nejaká osoba právo doživotného bývania, banka by v prípade nesplácania úveru nemala šancu danú nehnuteľnosť predať.
Pre banku by išlo o vysoké riziko, keďže by z neho v konečnom dôsledku nemusela mať žiadny finančný osoh. Vecné bremeno sa dá zrušiť, vymazať z listu vlastníctva a následne sa dá nehnuteľnosť použiť ako predmet zabezpečenia pre úver. Jednou z možností, ako situáciu riešiť, je teda dohodnúť sa s človekom, ktorý je oprávnený z vecného bremena a má právo v nehnuteľnosti doživotne bývať, aby sa svojho práva vzdal. Ďalšou možnosťou je založiť inú nehnuteľnosť. Vecné bremeno doživotného užívania nie je možné zriadiť ani počas splatnosti úveru. Ak by niekto počítal s tým, že si najskôr požičia a až potom formálne zabezpečí napríklad rodičov, tak treba vedieť, že banky nedovoľujú zriadenie vecného bremena ani v tomto prípade. Najvhodnejšie je informovať sa o prípadných možnostiach v banke a vyžiadať si na každý krok súhlas.
Zdroj: www.akmv.sk