Medzi ne patria aj vecné bremená. Ide o obmedzenia vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti, ktoré ukladajú vlastníkovi tejto nehnuteľnosti niečo trpieť, niečo konať alebo zdržať sa nejakého konkrétneho konania v prospech osoby oprávnenej z vecného bremena," vysvetľuje Pechová. Pre získanie právnej istoty je teda dôležité vidieť list vlastníctva. List vlastníctva si možno vyžiadať od katastra, v ktorého evidencii je daná nehnuteľnosť evidovaná. Informáciu o právnom stave nehnuteľnosti ohľadne tiarch môžete získať z katastrálneho portálu. Pozor však na aktuálnosť údajov. Overte si dátum, v ktorom boli údaje aktualizované.
Najčastejšie využívaným bremenom býva vecné právo v podobe doživotného práva užívania domu alebo bytu, býva zriadené v prospech určitej osoby. Právo z vecného bremena teda patrí určitej fyzickej alebo právnickej osobe pričom táto osoba nie je vlastnícky viazaná k určitej nehnuteľnosti. Kupujúci môže v takomto prípade súhlasiť s tým, že nehnuteľnosť kúpi aj za takýchto podmienok. Situáciu možno riešiť aj zrušením vecného bremena. S tým však musí súhlasiť oprávnený z vecného bremena – teda človek, ktorý má právo v dome dožiť, nie vlastník nehnuteľnosti – predávajúci. Súhlas predávajúceho je v takomto prípade nedostatočný. Zmluvu o zrušení bremena je zároveň potrebné zavkladovať na katastrálnom úrade, inak k vymazaniu vecného bremena nepríde.
Vecné bremená viazané napríklad k právu prechodu, k inžinierskym sieťam alebo elektrickým stĺpom a podobne majú obmedzujúci charakter iba z pohľadu užívania pozemku, preto je na kupujúcom, aby zvážil, či je ochotný vecné bremeno v takejto podobe akceptovať. Nový vlastník musí strpieť výkon tohto práva oprávnenou osobou a nemôže ho jednostranne ani zrušiť, ani obmedziť
Existenciu vecného bremena treba podľa právničky rozhodne zaniesť aj do zmluvy o prevode vlastníctva. Kúpna zmluva zvyčajne obsahuje vyhlásenie predávajúceho, že na prevádzanej nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy. Predávajúci je povinný do zmluvy o kúpe nehnuteľnosti uviesť pravdivé informácie o nehnuteľnosti a jej právnom stave. Pokiaľ by sa prípadná ťarcha v zmluve neuvádzala, môže sa stav posudzovať tak, že nehnuteľnosť trpí vadou, o ktorej kupujúci v čase uzatvorenia zmluvy nevedel, a to môže byť dôvodom na zrušenie zmluvy.
„Občiansky zákonník hovorí, že ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť. V prípade ak tak predávajúci neurobil, má kupujúci právo odstúpiť od zmluvy. Urobiť tak môže aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že na nehnuteľnosti neviazne vecné bremeno,“ upozorňuje Pechová.
Na čo si dať pozor
Ako preveriť kupovanú nehnuteľnosť:
- požiadajte vlastníka predmetnej nehnuteľnosti, prípadne realitnú kanceláriu, cez ktorú predaj prebieha, o predloženie dokladov o danom byte, dome či pozemku
- do listu vlastníctva môžete nahliadnuť aj z vlastnej iniciatívy, od príslušného katastrálneho úradu si vyžiadajte výpis z listu vlastníctva prevádzanej nehnuteľnosti
- informácie z listu vlastníctva môžete zistiť aj z občanom voľne prístupného internetového portálu www.katasterportal.sk
- ak zistíte, že existuje vecné bremeno, môžete ešte pred podpisom zmluvy o prevode vlastníctva uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve s lehotou, do ktorej musí byť konkrétne vecné bremeno zrušené
- Pozor však, nastať môže aj situácia, keď je uzavretá zmluva o vzniku vecného bremena, ale ešte nebol podaný návrh na vklad. Záujemca o kúpu nehnuteľnosti tak z katastra nehnuteľností o vecnom bremene nič nezistí.
Ako čítať list vlastníctva
List vlastníctva sa skladá z troch častí:
- Časť: majetková podstata – teda informácie o nehnuteľnosti (popis).
- Časť B: v tejto časti sú uvedení vlastníci a iné oprávnené osoby. Zistiť sa z nej dá aktuálny vlastník, prípadní spoluvlastníci, uvádza sa spôsob a dátum nadobudnutia nehnuteľnosti konkrétnymi osobami.
- Časť C: v tejto časti sa opisujú takzvané ťarchy, medzi ktoré patria aj vecné bremená – ako doživotné právo užívania danej nehnuteľnosti, právo prechodu, prejazdu a právo vstupu, prípadne iné.
Vecné právo v podobe doživotného práva užívania domu alebo bytu býva zriadené v prospech určitej osoby (in personam). Právo z vecného bremena teda patrí určitej fyzickej alebo právnickej osobe, pričom táto osoba nie je vlastnícky viazaná k určitej nehnuteľnosti. Platí, že takéto vecné bremeno neprechádza na jej právneho nástupcu pri zmene vlastníctva nehnuteľnosti, na ktorej vecné bremeno viazne.
Takéto vecné bremeno zaniká smrťou fyzickej osoby, resp. zánikom právnickej osoby alebo vzájomnou dohodou oprávneného a povinného z vecného bremena. V prípade smrti fyzickej osoby treba podať návrh o zrušenie vecného bremena spolu s originálom alebo overenou kópiou úmrtného listu oprávneného. Kataster nehnuteľnosti na základe takejto žiadosti vecné bremeno v lehote šesťdesiatich dní z listu vlastníctva vymaže.
Vecné bremená viazané napríklad k právu prechodu, k inžinierskym sieťam, elektrickým stĺpom a podobne majú obmedzujúci charakter iba z pohľadu užívania pozemku, preto je na kupujúcom, aby zvážil, či je ochotný vecné bremeno v takejto podobe akceptovať. Platí, že vecné bremeno zriadené v prospech určitej fyzickej alebo právnickej osoby zaväzuje aj každého budúceho vlastníka nehnuteľnosti. Nový vlastník musí strpieť výkon tohto práva oprávnenou osobou a nemôže ho jednostranne ani zrušiť, ani obmedziť.
Oplatí sa vedieť
zmluva musí byť vyhotovená na jednom liste, ak vám to nevyjde na jednom liste a zmluva bude mať viac listov, je potrebné ju dať zviazať u notára stuhou s odtlačkom notárovej pečiatky – všetky listy zmluvy týkajúce sa nehnuteľnosti musia byť totiž neoddeliteľne spojené, to znamená nestačí zošiť bežnou zošívačkou, ale musí to byť spojené spôsobom, aký je určený pre notára.
Po uzavretí zmluvy je potrebné podať návrh na vloženie zmluvy do katastra nehnuteľností, vlastníctvo k nehnuteľnosti sa nenadobúda podpisom zmluvy, ale dňom vkladu zmluvy do katastra. Návrh na vklad musí byť písomný a musí obsahovať:
- mená oboch darcov a adresu ich trvalého pobytu, názov a adresu katastra, na ktorý je návrh adresovaný,
Foto: SHUTTERSTOCK
- označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti; ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony – darovacia zmluva
- číslo listu vlastníctva a názov katastrálneho územia, ak je právo k nehnuteľnosti, ktoré má byť vkladom dotknuté, zapísané v katastri,
- prílohou k návrhu na vklad bude v tomto prípade darovacia zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v počte vyhotovení podľa počtu účastníkov konania a jej tri ďalšie vyhotovenia (čiže 6 vyhotovení).
- návrh na vklad musí obsahovať nielen návrh na zápis vkladu vlastníckeho práva, ale aj zápis vkladu vecného bremena, tak ako je to napísané v darovacej zmluve v bode IX.
- kataster preskúma platnosť zmluvy, a to najmä oprávnenie prevodcov nakladať s nehnuteľnosťou, či je úkon urobený v predpísanej forme, či sú prejavy vôle hodnoverné, či sú dostatočne určité a zrozumiteľné a či zmluvná voľnosť, prípadne právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené. Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí; inak návrh zamietne.
- kataster rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Zápis do knihy vykoná v deň, ktorým rozhodnutie o povolení vkladu nadobudlo právoplatnosť, najneskôr však v nasledujúci deň.
- vecné bremeno doživotného užívania zakladá právo inej osoby než vlastníka nehnuteľnosti, nehnuteľnosť užívať (bývať v nej) až do smrti. Vecné bremeno prechádza aj na ďalšieho nadobúdateľa, to znamená, ak by vlastník byt predal, byt by bol aj naďalej zaťažený vecným bremenom, ktoré by musel aj nový nadobúdateľ rešpektovať. To, samozrejme, neznamená, že vecné bremeno sa nedá zrušiť – ale s tým musí súhlasiť ten, v prospech koho je vecné bremeno zriadené.
Čo hovorí o vecných bremenách zákon
- Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Pokiaľ sa účastníci nedohodli inak, je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy. Ak však vec užíva aj jej vlastník, je povinný tieto náklady znášať podľa miery spoluužívania.
- Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe.
- Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa.
- Vecné bremená vznikajú písomnou zmluvou, na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve, schválenou dohodou dedičov, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť tiež výkonom práva (vydržaním); ustanovenia § 134 tu platia obdobne. Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností.
- Zmluvou môže zriadiť vecné bremeno vlastník nehnuteľnosti, pokiaľ osobitný zákon nedáva toto právo aj ďalším osobám.
Foto: SHUTTERSTOCK
- Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby, spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok.
- Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou treba vklad do katastra nehnuteľností.
- Vecné bremeno zanikne, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti; prechodnou nemožnosťou výkonu práva vecné bremeno nezaniká.
- Ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie.
- Ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí určitej osobe, vecné bremeno zanikne najneskôr jej smrťou alebo zánikom.
- V prípade povinnej osoby ide o osobu, ktorá je vecným bremenom na svojom práve obmedzená, teda je to vždy vlastník nehnuteľnosti. Oprávnenou osobou môže byť vlastník inej nehnuteľnosti (spravidla susednej) alebo ktokoľvek iný.
- Obsah vecného bremena môže byť v konkrétnych prípadoch charakterizovaný rôznorodými právami a povinnosťami. Vecné bremená predstavujú napríklad takzvané poľné alebo stavebné služobnosti: právo cesty, právo oprieť stavbu o susednú stavbu, právo odvodu vody a podobne. Medzi vecné bremená však patria aj práva, ktoré oprávňujú na užívanie cudzej veci alebo je časti.
- Za prioritné pre obsah vecného bremena považuje Občiansky zákonník dohodu medzi zúčastnenými stranami. Vecným bremenom však môže byť aj právo, ktoré oprávňuje na užívanie bytu alebo právo stavby na cudzom pozemku.