Pri prevode vlastníctva nehnuteľného majetku sa nezaobídete bez dobrej kúpnej či darovacej zmluvy. Veľa ľudí sa pri ich spisovaní inšpiruje návodmi z webových stránok a do stiahnutého vzoru jednoducho vyplní svoje údaje. Problém sa však skrýva v tom, že na internete možno nájsť jednoduché zmluvy hodiace sa na najbežnejšie a nekomplikované prípady. Prípadne môžete naraziť na prepracovaný návrh, ktorý sa však hodí len pre určitý špecifický prípad.
Kvalita ďalších vzorov môže byť zase pochybná, často chýba odborný garant zaručujúci aktuálnosť konkrétnej zmluvy. A práve týmto sa zmluva uzatvorená podľa neovereného návrhu stiahnutého z webu stáva rizikovou. Vzory zmlúv ponúkané na internete, najčastejšie zadarmo alebo za minimálny poplatok, predstavujú pre ľudí bez praktických skúseností a bez znalostí adekvátnych postupov a náležitostí zmluvy podľa právničky Andrey Miškovej potenciálne nebezpečenstvo. „Z praxe sa potvrdzuje, že takzvané zmluvy z internetu sú často plné chýb, nepresností, chýbajú v nich podstatné náležitosti a vhodné formulácie a často neodrážajú aktuálne znenie zákonov," upozorňuje Mišková.
Následkom býva napríklad zamietnutie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností pre formálne chyby zmluvy. Pri tomto type zmlúv chýba istota a garancia, že zmluva je vhodná práve pre váš konkrétny prípad a nespôsobí v budúcnosti problémy a chýba istota a garancia, že zmluva je urobená dobre a nebude neskôr pre formálne chyby súdom zrušená.
Na zmluve nešetrite
Právnici sa zhodujú v tom, že pri prevode majetku sa šetriť na zmluve neoplatí. Predstavte si, že predávate nehnuteľnosť v hodnote tisícok eur a snažíte sa ušetriť sto eur za zmluvu. „Je nezmyselné šetriť na právnych službách a snažiť sa napísať zmluvu podľa prvého dostupného vzoru, ktorý sa vám pozdáva. V prípade problémov s konkrétnou zmluvou zaplatíte za pomoc právnika viac, ako by ste platili za vypracovanie zmluvy," hovorí právnička Petra Kováčová. V prípade, ak kataster nehnuteľností návrh na vklad zamietne a vyzve vás na opravu dokumentov, treba počítať nielen s peniazmi, ktoré zaplatíte za služby právnika. Po oprave totiž nasleduje ďalší návrh na vklad do katastra a s tým spojený príslušný poplatok. Samozrejme, doba prevodu nehnuteľnosti, peňazí, odovzdania a užívania nehnuteľnosti sa výrazne predĺži.
Riziká internetových zmlúv sú rôzne. Stať sa vám môže nielen to, že kataster vám vráti návrh na vklad pre chyby v zmluve. Prísť ale môžete aj o peniaze, ak budú nejasne, nepresne a zle naformulované články týkajúce sa kúpnej ceny. Naznačiť, že daná zmluva nie je práve vhodná, môže aj údaj o tom, kedy bola konkrétna stránka naposledy aktualizovaná. Ak nájdete, že v roku 2015, treba si uvedomiť, že aktuálnosť môže byť problematická. Legislatíva sa stále aktualizuje, a preto je potrebné aktualizovať aj znenie konkrétneho typu zmlúv. Laici často netušia, že do platnosti vstúpila novela nejakého zákona a vzor zmluvy, ktorý si vybrali, bol vytvorený ešte pred novelizáciou. Na prvý pohľad nerozoznajú rozdiely medzi aktuálnou úpravou a starou legislatívou, a to môže byť pre budúci obchod značne riziková záležitosť. Zle koncipovaná zmluva môže celú transakciu predĺžiť alebo úplne zmariť.
Medzi najčastejšie chyby v zmluvách patrí, že predávajúci nesprávne opísal byt v panelovom dome. Ľudia si myslia, že stačí napísať parcelné číslo a pridať číslo popisné. Pri bytovom dome s viacerými bytmi musí ísť o rozsiahlejší opis, keď je potrebné presne špecifikovať aj pozíciu bytu v dome. Chyby a problémy vznikajú aj pri prevádzaní nehnuteľností vo viacerých katastrálnych územiach, pri prevode spoluvlastníckych podielov, pri dodržiavaní zákonného predkupného práva alebo v súvislosti s rôznymi typmi vecného bremena. Zle naformulovaná zmluva môže spôsobiť, že kupujúci stratí napríklad právo prechodu cez cudzí pozemok, a teda jedinú prístupovú cestu k svojej novej nehnuteľnosti.
Keď chýba odborný garant
Medzi najviac sťahované vzory zmlúv na internete patrí zmluva o prevode vlastníctva nehnuteľností, ale aj hnuteľných vecí ako auto, darovacia zmluva či rôzne typy zmlúv týkajúce sa prenájmu. V prípade, ak sa rozhodnete, že pre váš konkrétny prípad bude postačovať aj takáto zmluva, dôkladne si premyslite, odkiaľ ju stiahnete. Rozhodnete nepostupujte podľa zmluvy zo stránky, na ktorej chýba akýkoľvek odborný garant. „Službu vzorových zmlúv neodporúčam, ale ak už si občan zvolí takýto postup, vhodné je zvoliť si vzor zo stránky právnej kancelárie, ktorá ponúka možnosť ďalších konzultácií a poradenstva v prípade stiahnutia vzoru," radí Kováčová. Niektoré vzorové zmluvy z internetu ponúkajú možnosť individuálnej kontroly. Ak takúto kontrolu vykonáva advokát, potom je možné čiastočne sa na zmluvu spoľahnúť. Advokát je poistený pre prípad spôsobenia škody klientovi pri neodbornom postupe, medzi čo patrí aj nesprávna revízia konkrétnej zmluvy.
Pamätať treba na to, že vzorové zmluvy z internetu sú čiastočne použiteľné najmä pri riešení bežných životných situácií medzi osobami, kde je nižšie riziko prípadného budúceho sporu – napríklad pri darovaní. Na vzorové zmluvy sa však nemožno spoliehať najmä pri prevode nehnuteľných vecí, ktoré musí spĺňať presné náležitosti, aby sa mohol následne uskutočniť vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
„Na takzvané univerzálne vzory zmlúv voľne dostupné na internete si treba dať pozor a zvážiť možné riziká. Prevod vlastníctva majetku je vždy špecifická záležitosť a treba prihliadať na konkrétne okolnosti daného prevodu. Za správnosť vzory na väčšine stránok nikto nezodpovedá, a teda poškodené strany ani nemajú na kom vymáhať prípadnú škodu," upozorňuje Andrea Mišková.