Legislatíva umožňuje niekoľko spôsobov vyrovnania podielového spoluvlastníctva, a to vyrovnanie podielového spoluvlastníctva na základe dohody strán, alebo zrušenie a vyrovnanie podielového spoluvlastníctva súdom. „Preferovaný spôsob zániku je mimosúdna dohoda spoluvlastníkov o zrušení a vyrovnaní podielového spoluvlastníctva. Ak k tejto dohode spoluvlastníkov nedôjde, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyrovnanie na návrh niektorého zo spoluvlastníkov súd svojím autoritatívnym rozhodnutím. Spôsoby tohto vyrovnania, ich poradie a zásady, ktorými sa súd pri vyrovnaní musí riadiť, sú uvedené v Občianskom zákonníku,“ vysvetľuje advokátka Lenka Charvátová.
Pri vyrovnaní súd prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Prvým spôsobom vyrovnania je reálne rozdelenie veci. Pri stavbách je reálne rozdelenie často komplikované, keďže reálne rozdelenie stavby je možné len vtedy, ak na základe stavebných úprav vykonaných podľa stavebných predpisov vzniknú samostatné veci. V zásade platí, že stavbu možno reálne rozdeliť len vertikálne. „Súdmi judikovaný smer výlučne vertikálneho delenia stavieb bol najnovšie prelomený aj možnosťou horizontálneho delenia. Má tým byť posilnená ochrana vlastníckeho práva a minimalizované prípady, keď je vlastník pozbavený svojho vlastníctva. Aj pri reálnom delení, či už horizontálnom, alebo vertikálnom, však musia byť splnené určité podmienky. Možnosť reálneho delenia sa posudzuje na základe znaleckého posudku,“ dodáva právnička. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. V tomto prípade môžu nastať situácie, že spoluvlastník nedisponuje potrebnými financiami na výplatu druhého spoluvlastníka, často môže byť komplikovaná aj možnosť získania úveru z banky pre vyšší vek spoluvlastníka. Posledným, tretím, a krajným spôsobom vyrovnania je súdne nariadenie predaja veci a rozdelenie výťažku za predpokladu, že vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce.
Pri vyrovnávaní spoluvlastníckych podielov komplikuje často situáciu predkupné právo, ktoré chráni ostatných spoluvlastníkov pri prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti na tretiu osobu. Ak sa totiž spoluvlastník rozhodne svoj podiel previesť na inú osobu, Občiansky zákonník umožňuje ďalším spoluvlastníkom na základe tohto práva prednostne tento podiel nadobudnúť. To však neplatí, ak ide o prevod na blízke osoby spoluvlastníka v zmysle Občianskeho zákonníka. „Ak chce niektorý zo spoluvlastníkov svoj podiel predať, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí byť písomná,“ upozorňuje právnička Lucia Pechová. „Ponúknuť nehnuteľnosť musí spoluvlastník za rovnakých podmienok, za akých by svoj podiel predal tretej osobe, a to pri dodržaní zákonom stanovených podmienok. Až keď spoluvlastníci v stanovenej lehote neprejavia záujem o odkúpenie podielu, môže spoluvlastník svoj podiel previesť na tretiu osobu,“ upozorňuje právnička Lucia Pechová.
Ak predkupné právo podielového spoluvlastníka nebolo pri predaji spoluvlastníckeho podielu rešpektované, môže ten akceptovať vzniknutý stav s tým, že predkupné právo podielového spoluvlastníka zostane zachované aj vo vzťahu k novému spoluvlastníkovi pozemku. To znamená, že ak sa nový spoluvlastník v budúcnosti rozhodne svoj podiel na pozemku predať, je povinný ponúknuť ho na predaj najprv ostatným spoluvlastníkom alebo spoluvlastníkovi. Ak spoluvlastník s porušením práva nesúhlasí, môže sa domáhať, aby mu ho nový spoluvlastník ponúkol na predaj za rovnakých podmienok. Ak tak nový spoluvlastník neurobí, môže sa poškodený spoluvlastník obrátiť na súd.