Majitelia pozemkov, poväčšine sú to starší ľudia, dostávajú rôzne ponuky. Majú pôdu predávať a ak áno, za akú cenu? Aké sú dnes prekážky pri predaji týchto pozemkov?
Prekážkou je rozdrobenosť vlastníctva pozemkov, čo je náš najväčší problém. Nevyrieši sa ani do dvoch rokov, keď zahraniční investori budú môcť pôdu skupovať. Komasácie, počas ktorých sa pozemky sceľujú, ešte nejaký ten čas potrvajú. Je to však na každom jednom, či si pôdu ponechá, alebo počká dva roky. V každom prípade si treba uvedomiť, že ak si niekto pôdu ponechá alebo do nej chce investovať, tak je to dobre investovaný kapitál. Pôda sa totiž určite neznehodnocuje ani infláciou, ani inými faktormi, ktoré by mali vplyv na výšku jej ceny.
Pôda sa skupuje z rôznych dôvodov. Dá sa zistiť, aké subjekty sa stávajú vlastníkmi? Skupujú pozemky napríklad roľníci, družstvá alebo poľnohospodárske podniky?
Taký údaj nemáme k dispozícii. Snažíme sa zistiť aj tieto informácie, aká osoba sa doteraz stala vlastníkom pôdy. Či ide o zahraničných, resp. domácich investorov, právnické alebo fyzické osoby. Takto zistiť, koľko hektárov pôdy sa postupne skúpilo a do akého vlastníctva sa dostalo.
Kde môžu záujemcovia o kúpu pôdy získať informácie o výmerách, bonite a cene pôdy?
Zjednodušene povedané, Výskumný ústav pôdoznalectva a ochrany pôdy sa zaujíma o výmeru využívanej poľnohospodárskej pôdy a bonitu, no a náš ústav o ekonomickú nadstavbu, teda výnosnosť pôdy, úradnú a trhovú cenu pôdy, nájom a výšku renty za prenajaté pozemky. Dovolím si tvrdiť, že za vyše dvadsať rokov, počas ktorých v tejto oblasti pôsobím, rezortná vedecko-výskumná základňa vytvorila dôkladne prepracovaný informačný systém o poľnohospodárskej pôde na Slovensku.
Pokiaľ niekto chce na pôde podnikať, má na to patričné vzdelanie, aké informácie môže získať o kvalite, o možnostiach hospodárenia?
Pokiaľ ide o kvalitu pôdy, kompetentným je Výskumný ústav pôdoznalectva a ochrany pôdy. V našom ústave môže dostať informácie o trhových cenách pôdy v katastrálnych územiach dvanástich okresov. Pokiaľ poľnohospodársky podnik je v okrese alebo susedí s tými územiami, ktoré sledujeme, napríklad medzi Topoľčanmi a Nitrou, tie ceny v susedných katastroch, ktoré sú už v druhom okrese, ale sú blízko seba, sú rovnaké. Máme informácie, aká je v týchto katastroch maximálna a minimálna cena. Vieme, aká je priemerná cena v katastrálnom území, koľko z celkovej výmery katastra sa asi ročne predáva, či je to jedno percento, dve. Pomerne presné informácie vieme poskytnúť, za koľko sa predávala tá najdrahšia parcela, ktorá parcela sa predala za minimálnu hodnotu. O trhových cenách pôdy v týchto dvanástich okresoch a príslušných katastrálnych územiach okresov máme dostatočné informácie. Snažíme sa rozširovať tieto okresy, ale robíme to za úplatu v spolupráci s Výskumným ústavom geodézie a kartografi e. Prostriedky zo štátneho rozpočtu sú však každoročne krátené, takže sa snažíme, aby sme naďalej mapovali aspoň tých dvanásť okresov.
Na internete je bohatá ponuka, ceny sú rozkolísané. Stáva sa, že za rovnaké parcely vedľa seba ponúkajú majiteľom iné sumy. Ako by sa mali rozhodovať?
Ak niekto skupuje pozemky vedľa seba, tak má o ne eminentný záujem a treba o cene vyjednávať. Starostovia by mohli záujemcom o kúpu, resp. vlastníkom pozemkov v príslušnom katastrálnom území aspoň orientačne povedať, za aké ceny sa pôda v ich katastri predáva. Napríklad v extraviláne katastra XY sa predáva štvorcový meter za 1,20 alebo 1,50 eura. Vlastník pozemku má takto aspoň akú –takú predstavu, koľko by mal za pozemok dostať. Aby sa nestalo, že niekto mu ponúkne tisíc eur, pritom jeho pozemok má 20–násobne vyššiu hodnotu. Pokiaľ by mal niekto záujem pôdu predať a nájdesa potenciálny kupec, ktorý ho osloví, mal by poznať aspoň úradnú hodnotu pôdy, ale tú, ktorá je vypočítaná z bonity pôdy. Nejde teda o tú cenu, ktorá slúži ako podklad na určovanie miestnych daní z nehnuteľností, t.j. Vyhlášku MF SR č.582/2004 Z.z.
Prečo je úradná cena pôdy, ktorá vychádza z bonity, taká nízka?
Úradné ceny sa naposledy aktualizovali ešte v roku 2004, vypočítala sa vždy priemerná cena ornej pôdy. Pokiaľ išlo o sady, vinice a chmeľnice, oceňoval sa aj porast. Pri trvalých trávnych porastoch to bolo 75 percent z takto určenej úradnej ceny pôdy. Teraz pri predajoch už nerozhoduje ani tak druh pozemku, ako jeho poloha. Sledujeme okresy so zvýšeným turistickým ruchom, ako sú Banská Bystrica, Liptovský Mikuláš, kde sa predávajú trvalé trávne porasty. Ich cena je tam vyššia, ako cena kvalitnej ornej pôdy v Dunajskej Strede. Pôda sa tam využíva viac na rekreačné účely.
Ceny v únii sú nepomerne vyššie, čím to je?
Historickým vývojom sa ustálili, najvyššie sú v Holandsku, v Luxembursku, teda tam, kde je pôdy najmenej a je vzácna.
Je dobré, že sa vlani moratórium o tri roky odložilo?
Myslím si, že to bolo dobré rozhodnutie. Záleží len na nás, čo dokážeme za dva roky urobiť. Aby sme spravili také opatrenia ako krajiny EÚ 15, ktoré majú svoje zásady vplývať na trh s pôdou. Myslím si, že u nás na Slovensku máme v tejto oblasti dosť značné rezervy. Musíme byť pripravení na to, za akých podmienok budeme predávať pôdu, pretože sa dostaneme do otvoreného priestoru Európskej únie. Musíme mať presne stanovené zásady predaja pôdy najmä zahraničným investorom.
Dane by mali platiť družstvá a podniky, ktoré na pôde hospodária, len ak nájomnú zmluvu s vlastníkom uzavreli na minimálne päť rokov a je o tom aj zápis v katastri nehnuteľností. Aká je skutočnosť?
Na základe našich zistení kratšie ako na päť rokov je uzavretých okolo dvanásť percent zmlúv. Viac ako polovica je nájomných zmlúv nad päť rokov. Nájomných zmlúv od desať do pätnásť rokov je až jedenásť percent zmlúv. Domnievam sa, že práve tie krátke zmluvy sú skôr špekulatívne. Poľnohospodárske podniky sa snažia takéto krátkodobé zmluvy vylúčiť aj kvôli podporám.
Ako je to s výškou nájomného? Ojedinelé sú prípady, keď niektorým vlastníkom poľnohospodárskej pôdy podniky neplatia nájom, niektorí dostanú za malé plochy okolo päť eur ročne.
Rozhodujúce percento nájomného je stanovené na základe výšky úradnej ceny pôdy, ale už okolo štyridsať percent nájmov je stanovených dohodou. Už sa vlastník s nájomcom o výške nájmu dohaduje. Stáva sa, že si podniky prenajímajú pôdu od viacerých subjektov. Napríklad od fyzických osôb, od cirkvi a ešte aj od Slovenského pozemkového fondu, ktorý spravuje pôdu nezistených vlastníkov. Prevažnej väčšine subjektov platia štandardne 1,5 percenta z úradnej ceny, ale niektorému z nich to môže byť aj 5 percent. Popri nájomnom formou renty možno uzavrieť aj rôzne iné dohody. Už je dosť pôdy, za ktorú podniky platia nájom od 1,5 do troch percent. Vychádza sa z úradnej ceny, ktorá sa stanovuje z vyhlášky ministerstva pôdohospodárstva č. 38/2005 Z.z., kde je uverejnený cenník BPEJ.
Koľko úradných cenníkov pôdy a trvalých trávnych porastov vlastne je. Jeden, pokiaľ viem, je podkladom na vyrubovanie miestnych dani.
Jediný úradne určený cenník podľa BPEJ je ešte z roku 2005. Zverejnený v spomínanej vyhláške ministerstva pôdohospodárstva. Do roku 2004 sme poľnohospodárskym podnikom presne podľa skladby BPEJ vypočítali hodnotu pôdy, a to v každom katastri, v ktorom hospodárili, a z tejto ceny aj mnohé dodnes určujú výšku nájomného. Vlastník, ktorý mal v družstve viacero parciel, má v takých družstvách aj údaj o rozdieloch v ich kvalite a cene.
Družstvá majú teda údaje o cene podľa bonity pôdy, ktorú obrábajú?
Niektoré už nie, najmä ak sa medzitým transformovali. Niektoré však tieto staré úradné ceny majú a podľa nich určujú výšku nájomného.
Koľko ľudí vlastne hospodári na pôde?
Nie je rozhodujúce, koľko subjektov, čo sa týka počtu, na pôde hospodári, ale najmä to, či daný produkčný potenciál pôd skutočne efektívne využívajú. Vlani sme na požiadanie ministerstva zisťovali, aké máme prírodné podmienky na pestovanie tých plodín, ktoré sa už takmer nepestujú, či už ide o zeleninu, ovocie, spracovateľský priemysel, možnosti predaja z farmy. Zistili sme, že na Slovensku máme značný nevyužitý potenciál.
Určite by to prospelo aj zamestnanosti na vidieku.
Áno, hlavne v južných regiónoch Slovenska pri pestovaní zeleniny a v horských oblastiach, kde by sa mohla posilniť živočíšna výroba. Na základe vykonanej analýzy možno vytvoriť okolo 14 770 nových pracovných miest. Z toho v poľnohospodárstve 12,3 tisíca a v potravinárstve 2,5 tisíca vrátane konzervárenského a mraziarenského priemyslu. A čo sa týka kvality našej produkcie, tá sa u nás dá aj ľahšie skontrolovať.
V akom stave sú vlastne naše poľnohospodárske podniky?
Agrárny sektor má dlhodobo svoje problémy. Ale najmä zo strategického hľadiska bude potrebné zo strany kompetentných venovať potrebnú pozornosť tomu odvetviu, intenzite produkcie a postupnému návratu k výrobe a sebestačnosti v produkcii.