Hypotéky opäť lacnejú. Oplatí sa refinancovať?

06.09.2019 06:00
bývanie, plánovanie bývania, mladý pár, hypotéka
Kto si chce preniesť hypotéku z jednej banky do druhej, aby získal nižší úrok, by si mal najprv spočítať, či mu nižšia splátka vykompenzuje všetky náklady spojené s refinancovaním úveru. Autor:

Už niekoľko rokov analytici upozorňujú, že úrokové sadzby z hypoték sú už na dne a treba rátať s ich rastom. Banky však vždy dokážu toto dno ešte viac prehĺbiť.

Ešte začiatkom tohto roku sa očakávalo, že ceny hypoték by mohli zamieriť nahor už na jeseň. Lenže potom prišli zlé správy o vývoji európskej ekonomiky a Európska centrálna banka odložila zvyšovanie úrokov. Najnovšie oznámila, že úroky nezvýši až do polovice budúceho roku. Naznačila skôr, že by ich mohla ešte znížiť. Banky tak budú môcť naďalej lacno požičiavať.

„Dominantným faktorom je politika Európskej centrálnej banky. Pokiaľ sa Európska centrálna banka rozhodne sadzby zvyšovať, veľmi rýchlo sa premietnu takéto opatrenia do úrokových sadzieb aj pre klientov slovenských bánk,“ tvrdí Maroš Ovčarik, výkonný riaditeľ portálu Finančný kompas, ktorý porovnáva produkty jednotlivých bánk.

Ide o peniaze - s Marošom Ovčarikom aktuálne o hypotékach

Súčasná situácia tak praje ľuďom, ktorí zvažujú zobrať si úver alebo stále platia vysoký úrok a chceli by si preto preniesť hypotéku do inej banky. „Na Slovensku máme najnižšie úrokové sadzby, aké tu kedy boli. Priemerná úroková sadzba je na úrovni jeden a pol percenta, najnižšie ponuky dokonca podliezli jedno percento. Niektoré banky dokonca v posledných týždňoch začali opäť znižovať sadzby, no bavíme sa len o minimálnych zmenách, poklesy sú v desatinách percent. A týka sa to zatiaľ dvoch troch bánk,“ povedal Ovčarik.

Ľudia, ktorí si chcú zobrať hypotéku, musia rátať s tým, že musia splniť podmienky, ktoré vlani zaviedla Národná banka Slovenska a od júla tohto roku sa naplno prejavili. Väčšina ľudí si môže požičať len 80 percent z hodnoty založenej nehnuteľnosti a zároveň ich celkový dlh nesmie prekročiť 8-násobok ich čistého ročného príjmu. Národná banka Slovenska chce takto zmierniť rýchly rast zadlžovania slovenských domácností, ktorý bol najvyšší spomedzi krajín Európskej únie. Tieto pravidlá sa však netýkajú ľudí, ktorí chcú svoju hypotéku refinancovať v inej banke v prípade, že zároveň nepožadujú navýšenie úveru.

Kto si chce preniesť hypotéku z jednej banky do druhej, aby získal nižší úrok, by si mal najprv spočítať, či mu nižšia splátka vykompenzuje všetky náklady spojené s refinancovaním úveru. Pôvodná banka si totiž za predčasné splatenie vypýta poplatok v maximálnej výške jedného percenta zo zostatku úveru. Nová banka však môže vyžadovať nový znalecký posudok a zaplatiť treba aj za vklad záložného práva na katastri. „Tu je lepšie pomôcť si refinančnou kalkulačkou, ktorých je na internete niekoľko. Tá ukáže, či je finančne výhodnejšie počkať do konca fixácie a potom využiť súčasné nízke úrokové sadzby, alebo refinancovať hneď,“ odporúča Ovčarik.

Aký úver si zobrať pri financovaní bývania

Výber vhodného úveru závisí od toho, či peniaze potrebujeme na rekonštrukciu, na kúpu bytu či stavbu domu, respektíve od výšky sumy, ktorú potrebujeme.

Ak niekto potrebuje menej ako 5-tisíc eur, je pre neho vhodné siahnuť po bezúčelovom spotrebnom úvere. Aj keď je táto pôžička drahšia, jej vybavenie je oveľa jednoduchšie. Netreba platiť ani za vypracovanie znaleckého posudku k nehnuteľnosti či preukazovať účel použitia peňazí.

Pri úveroch, ktoré sa pohybujú okolo 10-tisíc eur, sú už vhodnejšou alternatívou hypotéky. Keďže úroky sú tu výrazne nižšie ako pri hypotékach, pri vyššom úvere sa to prejaví výraznejšou úsporou.

Mladí ľudia do 35 rokov, ktorých príjem neprekračuje 1,3-násobok priemernej mzdy, môžu využiť štátom dotovanú hypotéku, pri ktorej si môžu polovicu zaplatených úrokov, maximálne 400 eur ročne, odpočítať z daní vo forme daňového bonusu.

Kto sa s investíciou do bývania neponáhľa a plánuje ju až o niekoľko rokov, môže sa mu vyplatiť stavebný úver. Najprv však musí istý čas sporiť, pričom získa aj štátnu prémiu, ktorej maximálna výška je v súčasnosti 70 eur ročne.

Medziúvery zo stavebného sporenia sú predstupňom k stavebnému úveru a sú určené pre ľudí, ktorí ešte nezískali nárok na stavebný úver. Sú úročené vyšším úrokom ako stavebné úvery, ale len čo sporiteľ získa právo na stavebný úver, jeho medziúver sa pretransformuje na stavebný úver.

Aké podmienky musíte splniť, ak chcete hypotéku

1. Vaša celková zadlženosť nesmie prekročiť 8-násobok ročného príjmu

Banka skúma, či výška všetkých doterajších úverov spolu s novým úverom neprekročí 8-násobok čistého príjmu žiadateľa. Banky môžu poskytnúť výnimku z tohto pravidla len desiatim percentám klientov. Päť percent je určených pre všetkých klientov a ďalších päť percent pre mladých ľudí do 35 rokov s príjmom neprevyšujúcim 1,3-násobok priemernej mzdy, celková zadlženosť klienta v tomto prípade nesmie prekročiť 9-násobok príjmu.

2. K úveru musíte doložiť aj vlastné peniaze.

Väčšina ľudí si môže požičať len 80 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Len 20 % z poskytnutých úverov môže prekročiť hranicu 80 %, banky však vôbec nemôžu dávať úvery, ktorých výška prekračuje 90 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti.

3. Po zaplatení všetkých splátok vám musí zostať stanovená rezerva

Po odrátaní všetkých splátok a životného minima musí žiadateľovi zostať aspoň 20 % z platu. Banka pritom musí testovať príjem aj pre prípad, že by sa úroková sadzba zvýšila. Pre toto pravidlo je zároveň ťažšie dofinancovať hypotéku spotrebným úverom. Keďže splatnosť spotrebného úveru je maximálne osem rokov, splátka sa často vyšplhá príliš vysoko na to, aby mohol žiadateľ takýto úver získať.

Aké najnižšie úroky ponúkajú banky na hypotékach

Banka fixácia 3 roky fixácia 5 rokov fixácia 10 rokov
UniCredit Bank 0,89 % 0,89 % 0,89 %  
Slovenská sporiteľňa 0,89 % 1,09 % 1,59 %  
mBank 0,99 % 1,29 % neposkytuje  
ČSOB 0,95 % 1,20 % 1,75 %  
Tatra banka 0,95 % 1,15 % neposkytuje  
Poštová banka 1,00 % 1,00 % neposkytuje  
Oberbank 1,15 % 1,37% 2,25 %  
OTP 1,20% 1,25 % 2,60 %  
VÚB 1,29% 1,39 % 2,39 %  
Prima banka 1,50 % 1,00* neposkytuje  

Údaje sú aktualizované k 4. septembru 2019.

*Prima banka neposkytuje úvery s 5-ročnou fixáciou, uvedený je úrok pre štvorročnú fixáciu.
Zdroj: Finančný kompas

Ako si vybrať správnu hypotéku

  • Najdôležitejším krokom pri výbere hypotéky je porovnávať ponuky čo najväčšieho počtu bánk. Pretože aj zdanlivo malé rozdiely v úrokových sadzbách dokážu spraviť aj sto až tisíc eurové navýšenie preplatenia na úrokoch. Pri výbere je dôležité porovnávať porovnateľné ponuky, to znamená napríklad neporovnávať úrokové sadzby pri rôznych fixáciách.
  • Pre dosiahnutie najnižšej možnej úrokovej sadzby je často v bankách potrebné splniť ďalšie podmienky. Podmienkami sú najčastejšie otvorenie a aktívne využívanie účtu, poistenie nehnuteľnosti v banke a poistenie splácania úveru. Pri výbere ponuky je potrebné dobre zvážiť, či tieto služby skutočne potrebujeme, pretože napríklad splácanie poistenia úveru nám môže byť zbytočné, pokiaľ už máme životné poistenie.
  • Je dobré vedieť, že v bankách sa úroková sadzba ale aj ďalšie podmienky môžu počas schvaľovacieho procesu zmeniť. V praxi to znamená, že keď nám banka ponúkla úrokovú sadzbu 1,40 %, tak počas schvaľovacieho konania sa táto sadzba môže zvýšiť. Banka argumentuje, že zistila skutočnosti, ktoré jej neboli pred tým známe v úverovom registri. To isté sa môže týkať aj výšky úveru. Preto je dobré sa v banke pýtať, či sa to môže stať, pretože sa to nedeje v každej banke.
  • Voľba fixácie úrokovej sadzby je tak trochu lotéria. To ako bude vyzerať situácia o 5 alebo 10 rokov dnes nikto netuší. Výhodné môže byť fixovať úrokovú sadzbu na 3 alebo 5 rokov, aby si ľudia aktuálne nízke úrokové sadzby zabezpečili na toto obdobie, pričom budú mať istotu, že sa im nebude meniť ani výška splátky.
Zdroj: FinančnýKompas.sk

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

#úrokové sadzby #nízke úrokové sadzby #banky
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku
Tankujem - ceny palív
odnaftanatural 95
2. 9. 2019zdraženie1.216 €zdraženie1.334 €
26. 8. 20191.203 €1.321 €
19. 8. 2019zlacnenie1.203 €zlacnenie1.321 €
12. 8. 2019zlacnenie1.204 €zlacnenie1.326 €
5. 8. 2019zlacnenie1.206 €zlacnenie1.341 €
29. 7. 2019zdraženie1.226 €zdraženie1.367 €
22. 7. 2019zlacnenie1.224 €zlacnenie1.365 €
Priemerné ceny palív podľa ŠÚ SR