Komu sa oplatí preniesť hypotéku a komu nie

, 13.09.2018 06:00
úrok, percento, peniaze, hypotéka, sporenie
Ďalšou možnosťou, ako pri refinancovaní ušetriť, je neskracovať splatnosť a ušetrené peniaze investovať do podielových fondov. Autor:

Kto si prenáša hypotéku z jednej banky do druhej, robí tak väčšinou preto, aby ušetril. Znížiť však môžeme nielen svoje mesačné splátky, ale aj celkovú sumu, ktorú za úver zaplatíme.

Príklad 1

Zostatok hypotéky: 45 000 eur
Súčasný úrok: 1,80 %
Nový úrok: 1,2 %
Súčasná fixácia sa končí o: 24 mesiacov
Do splatenia hypotéky zostáva: 180 mesiacov

Teraz klient platí mesačne: 285,45 eura
Mohol by mesačne platiť: 276,03 eura
Náklady na refinancovanie sú vyššie ako úspora o: 171,92 eura
Na splátkach klient ušetrí: 226 eur
Z úveru na konci fixácie splatí menej o: 174,03 eura
Poplatok za predčasné splatenie: 450 eur
Dodatočné náklady na refinancovanie: 224 eur

Refinancovať hypotéku sa neoplatí, výhodnejšie je počkať do konca fixácie.

Príklad 2

Zostatok hypotéky: 45 000 eur
Súčasný úrok: 1,80 %
Nový úrok: 1,2 %
Súčasná fixácia sa končí o: 36 mesiacov
Do splatenia hypotéky zostáva: 180 mesiacov

Teraz klient platí mesačne: 285,45 eura
Mohol by mesačne platiť: 276,03 eura
Suma, ktorú klient ušetrí, je vyššia ako náklady na refinancovanie o: 57,22 eura
Na splátkach klient ušetrí: 339,15 eura
Z úveru na konci fixácie splatí menej o: 57,94 eura
Poplatok za predčasné splatenie: 450 eur
Dodatočné náklady na refinancovanie: 224 eur

Refinancovať hypotéku sa oplatí, klient vďaka tomu ušetrí.

Príklad 3

Zostatok hypotéky: 60 000 eur
Súčasný úrok: 2,00 %
Nový úrok: 1,00 %
Súčasná fixácia sa končí o: 24 mesiacov
Do splatenia hypotéky zostáva: 240 mesiacov

Teraz klient platí mesačne: 303,53 eura
Mohol by mesačne platiť: 278,70 eura
Suma, ktorú klient ušetrí, je vyššia ako náklady na refinancovanie o: 322,03 eura
Na splátkach klient ušetrí: 596,02 eura
Z úveru na konci fixácie splatí menej o: 49,99 eura
Poplatok za predčasné splatenie: 600 eur
Dodatočné náklady na refinancovanie: 224 eur

Refinancovať hypotéku sa oplatí, klient vďaka tomu ušetrí.

Príklad 4

Zostatok hypotéky: 80 000 eur
Súčasný úrok: 1,50 %
Nový úrok: 1,20 %
Súčasná fixácia sa končí o: 36 mesiacov
Do splatenia hypotéky zostáva: 240 mesiacov

Teraz klient platí mesačne: 386,04 eura
Mohol by mesačne platiť: 378,85 eura
Náklady na refinancovanie sú vyššie ako úspora o: 371,3 eura
Na splátkach klient ušetrí: 258,76 eura
Z úveru na konci fixácie splatí menej o: 406,12 eura
Poplatok za predčasné splatenie: 800 eur
Dodatočné náklady na refinancovanie: 224 eura

Refinancovať hypotéku sa neoplatí, výhodnejšie je počkať do konca fixácie.

V dodatočných nákladoch na refinancovanie sú započítané aj náklady na zriadenie záložného práva v novej banke (74 eur), aj priemerná cena bežného znaleckého posudku (150 eur). Pokiaľ by banka nový znalecký posudok nepotrebovala, k rozdielu je potrebné pripočítať 150 eur. Vo výpočte nie je zohľadnený poplatok za poskytnutie úveru, nakoľko väčšina bánk tento poplatok pri refinancovaní úveru neúčtuje.

Zdroj: Finančný kompas

Budem musieť znovu platiť všetky úroky?

Rozmýšľam nad prenesením hypotéky do inej banky. Počul som, že ak si hypotéku prenesiem, budem musieť znovu splácať predovšetkým úroky a nie požičané peniaze. Nie je preto pre mňa lepšie zostať v starej banke, aj keď mám vyšší úrok, ale veľkú časť úrokov som už splatil?

Martin, Bratislava

Nie, nie je pravda, že pri prenesení si hypotéky do novej banky (refinancovaní) by klient na začiatku zase splácal len úroky a nie požičané peniaze. Nie je to pravda, pretože banky využívajú tzv. anuitné splácanie, čo v praxi znamená, že vždy platíte úrok len za aktuálny mesiac. Zjednodušene to znamená, že ak je dnes zostatok môjho úveru 100 000 eur a úrok je 1,00 % ročne, tak za rok zaplatíte na úroku 100 000 * 1 % = 1 000 eur. Mesačne teda približne 83 eur v januári a zhruba 80 eur v decembri zo splátky tvorí splátka úroku a zvyšok je splátka istiny. Celková splátka je 460 eur.

Samozrejme, v januári je splátka úroku vyššia ako v decembri, keďže počas roka sa zostatok úveru zníži. Ak je teda úrok v banke A 1,5 % ročne a v banke B 1,0 % ročne, bude mať klient v banke B nižšiu celkovú splátku, nižšiu splátku úroku a vyššiu splátku istiny. Teda bude splácať rýchlejšie a ešte ušetrí aj niekoľko desiatok eur.

Odpovedal Ivan Kahanec, finančný konzultant senior, Brokeria

Znížiť splátku či skrátiť splatnosť?

Kto si prenáša hypotéku z jednej banky do druhej, robí tak väčšinou preto, aby ušetril. Znížiť však môžeme nielen svoje mesačné splátky, ale aj celkovú sumu, ktorú za úver zaplatíme.

Ak niekto napríklad dlhuje banke ešte 70-tisíc eur s tým, že má úver splácať ďalších 20 rokov, bude mať pri úroku vo výške 1,7 percenta mesačnú splátku 344,26 eura. To znamená, že ak by sa úrok celý čas nemenil, tak za 20 rokov banke zaplatí celkovo 82 622,40 eura.

V prípade, že si tento človek úver prenesie do inej banky, kde dostane úrok vo výške jedného percenta, bude mať pri 20-ročnej splatnosti úveru mesačnú splátku 321,93 eura. Každý mesiac tak na splátke ušetrí 22,33 eura. Celkovo tak banke za 20 rokov zaplatí 77 095,20 eura, čo je o 5 527,20 eura menej, ako keby úver nerefinancoval. Samozrejme, táto úspora je len teoretická a klient by ju dosiahol len za predpokladu, že by sa počas celej splatnosti nemenili úrokové sadzby.

Ešte viac by tento dlžník ušetril v prípade, ak by si namiesto nižšej splátky vybral radšej kratšiu splatnosť úveru. Pri refinancovaní platí, že by nová splátka nemala presiahnuť výšku pôvodnej splátky. To znamená, že tento klient si môže splatnosť úveru skrátiť z 20 rokov na 18 rokov a sedem mesiacov. Svoju hypotéku by tak splácal o jeden rok a päť mesiacov kratšie ako v pôvodnej banke a jeho mesačná splátka by pri jednopercentnom úroku dosiahla 344,10 eura, čo je o pár centov menej ako pred refinancovaním.

Vďaka skráteniu splatnosti a nižšiemu úroku by tento klient zaplatil novej banke celkovo 76 734,30 eura. V porovnaní s tým, keby si neskrátil splatnosť, by tak na úrokoch ušetril ďalších 360,90 eura. Okrem toho by výrazne rýchlejšie klesal aj jeho dlh voči banke. To mu pomôže pri ďalšom refinancovaní či pri zvýšení úrokovej sadzby. Alebo keď sa rozhodne predať byt, zostane mu po vyplatení hypotéky viac peňazí.

Napríklad po piatich rokoch by v prípade skrátenia splatnosti dlhoval banke ešte 52 425 eur. Ak by refinancoval úver a neskrátil si splatnosť, po piatich rokoch by jeho dlh dosahoval 53 789 eur. A v prípade, že by si úver nepreniesol a zostal by v pôvodnej banke, kde by platil úrok 1,7 percenta, po piatich rokoch by jeho dlh dosahoval 54 662 eur.

Ďalšou možnosťou, ako pri refinancovaní ušetriť, je neskracovať splatnosť a ušetrené peniaze investovať do podielových fondov. Tie dokážu priniesť výrazne vyššie výnosy, ako sú dnes úroky na hypotékach, vďaka čomu si klient môže postupne nasporiť dostatočnú sumu na to, aby mohol úver predčasne splatiť. Podľa dosiahnutých výnosov si môže takto skrátiť splatnosť hypotéky aj o niekoľko rokov.

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

#refinancovanie #porovnanie hypoték #hypotéky #banka
Sleduj najnovšie články na našom Facebooku
Tankujem - ceny palív
odnaftanatural 95
29. 10. 2018zdraženie1.330 €1.391 €
22. 10. 2018zlacnenie1.329 €zlacnenie1.391 €
15. 10. 2018zdraženie1.330 €zlacnenie1.394 €
8. 10. 2018zdraženie1.329 €zdraženie1.424 €
1. 10. 2018zdraženie1.301 €1.408 €
24. 9. 2018zlacnenie1.286 €zlacnenie1.408 €
17. 9. 2018zlacnenie1.287 €zlacnenie1.409 €
Priemerné ceny palív podľa ŠÚ SR
Ponuky zo Zľavy.Pravda.sk