Najčastejším spôsobom riešenia býva predčasné splatenie úveru. Dlžník pritom žiada banku o súhlas, po udelení súhlasu uhradí svoj dlh, potom mu banka vystaví takzvanú kvitanciu (súhlas so zrušením záložného práva). S týmto dokladom môže predávajúci podať návrh na výmaz záložného práva na príslušný kataster. Pri tomto spôsobe musí mať k dispozícii potrebné financie na splatenie úveru. Môžu byť z vlastných zdrojov, ako aj zo zdrojov kupujúceho, ktorý nimi zostávajúcu časť úveru uhradí ako súčasť kúpnej ceny, a to priamo banke na úverový účet v banke dlžníka. „Kupujúci by mal v tomto prípade požadovať od predávajúceho vyčíslenie zostatku úveru vystaveného bankou, teda záložným veriteľom. Okrem toho by mal požadovať aj vyhlásenie od banky predávajúceho, že po splatení vyčísleného zostatku vystaví banka predávajúceho potvrdenie o zániku záložného práva na kupovanom byte,“ upozorňuje Jana Voberová z UniCredit Bank.
„Takýto predaj nehnuteľnosti však rozhodne treba uskutočniť s odbornou pomocou. Pozor si treba dať najmä na kúpnu zmluvu, kde sa vopred vymedzia práva a povinnosti predávajúceho aj kupujúceho,“ hovorí právnička Jana Pechová.
Užitočné informácie nájdete aj v článku Aké máte možnosti, keď chcete predať byt zaťažený hypotékou.
Ak si chcete prečítať tento článok, zaregistrujte sa v systéme plateného obsahu Piano.
Predčasné splatenie úveru však predstavuje finančne pomerne nákladnú záležitosť, keďže predčasné splatenie úveru sa spája s poplatkami a môže to byť 4 až 5 % z predčasne splatenej sumy. Bezplatne môže klient splatiť úver v dobe zmeny úrokovej sadzby, konkrétne podmienky určuje banka. „Banka poskytuje klientovi bezplatné predčasné splatenie aj nad rámec zákona, a to raz ročne mimoriadnu splátku do výšky 20 % zo zostatku istiny úveru. V ostatných prípadoch predčasného splatenia banka účtuje poplatok 4 % z predčasne splatenej sumy,“ hovorí Ľubomíra Chmelová zo Sberbank.
Ďalším spôsobom predaja úverom zaťaženej nehnuteľnosti je prevzatie úveru kupujúcim. Stať sa však môže, že kupujúci nemusí vyhovovať kritériám banky a banka prevzatie úveru nepovolí. „Prevod banka môže povoliť a nemusí, závisí od konkrétneho prípadu. Súhlas je podmienený všeobecným pravidlom, aby sa banke nezhoršili rizikové podmienky, za ktorých úver poskytla. Ak sa bude meniť osoba dlžníka, táto osoba musí banke preukázať schopnosť riadne úver splácať a ak sa mení zabezpečenie, jeho hodnota by nemala byť horšia, ako bola pri pôvodnej nehnuteľnosti,“ vysvetľuje Marek Tomeš z Prima banky.
Ak banka súhlasí, hypotekárny úver sa v prípade prevzatia dlhu prevedie z predávajúceho na kupujúceho a ten ho ďalej spláca vo väčšine prípadov za podmienok, za akých bol poskytnutý predávajúcemu. Kupujúci však môže byť v takomto prípade v nevýhode, lebo úver preberá za rovnakých podmienok ako pôvodný dlžník a v súčasnosti majú banky menej prísne úverové podmienky, závisí však od konkrétnej banky. „Dlh preberá nový dlžník s rovnakými podmienkami, môže však požiadať o zmenu lehoty splatnosti. Výhodou pre pôvodného dlžníka je, že prestáva byť úverovo zaťažený, výhodou pre nového dlžníka je jednoduchosť a rýchlosť procesu – nie je potrebné absolvovať celý proces spracovania nového úveru vrátane nového zápisu záložného práva. Banka urobí len zmluvu o prevode dlhu. Platí sa len poplatok za zmenu zmluvných podmienok. Ďalšou výhodou pre kupujúceho je, že neplatí poplatok za poskytnutie úveru a pôvodný dlžník sa vyhne poplatku za predčasné splatenie úveru,“ dodáva Alena Walterová z VÚB Banky.
Existuje aj spôsob predaja zaťaženej nehnuteľnosti, pri ktorej sa urobí takzvaná zmena jej zabezpečenia. Záložné právo vtedy predávajúci za súhlasu banky prevedie na novú nehnuteľnosť, ktorú zároveň kupuje. V takomto prípade sa zmení v pôvodnej zmluve predmet zabezpečenia úveru. A čo musí urobiť vlastník? „Klient predloží znalecký posudok k inej nehnuteľnosti. Pokiaľ má táto nehnuteľnosť dostatočnú hodnotu, je možné zabezpečenie vymeniť. Po zriadení záložného práva na novú nehnuteľnosť sa banka vzdá záložného práva na pôvodnej nehnuteľnosti,“ konštatoval Štefan Frimmer zo Slovenskej sporiteľne.