Ako znalec určuje hodnotu domu

05.06.2006 13:50

Nehnuteľnosť, či už je ňou chata, byt, alebo rodinný dom, má pre každého inú hodnotu. Ináč byt hodnotí majiteĺ, ak ho chce predať. Snaží sa dostať čo najvyššiu sumu. Inak starý človek, ktorý prežil vo svojej drevenici kus života.

Inú hodnotu má dom pre potomka, ak sa dostane do finančnej tiesne a rád by dedičstvo po rodičoch za každú cenu predal. Pre niekoho má rozpadávajúci sa dom nevyčísliteĺnú hodnotu, pre iného je bezcennou chatrčou. Ak sa spýtate dvoch ĺudí na hodnotu toho istého bytu, ich názory sú tiež úplne odlišné. A čo ak túto otázku položíte znalcovi?

Ako znalec určuje hodnotu majetku

„Znalci už majetok neoceňujú tak, ako to bolo v minulosti. Neurčujú cenu, ale znaleckým posudkom stanovujú všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti. Postupujú pritom podĺa vyhlášky ministerstva spravodlivosti,“ upozorňuje Ing. Juraj Nagy, poverený vedením Ústavu súdneho znalectva v Bratislave.

„Znalecký posudok je spracovávaný spravidla ku dňu obhliadky. Je možné, že hodnota nehnuteľnosti o niekoľko rokov prudko stúpne alebo poklesne,“ hovorí Nagy.

Pri stanovení všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb však znalci postupujú vždy podĺa prílohy č. 3 vyhlášky, kde je aj definovaná všeobecná hodnota.

„Je to výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodob­nejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, ked' kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou,“ cituje Nagy z vyhlášky ministerstva spravodlivosti a dodáva, že v tejto jednej vete je povedané o hodnote nehnuteĺnosti všetko. „Hodnota je teda len znaleckým odhadom,“ dodáva.

Všetky výpočty obsiahnuté v posudku sú len pomocné výpočty. „Znalci majú k dispozícii napríklad aj porovnávaciu metódu, ktorou nevykonávajú žiadne zložité výpočty, len porovnávajú hodnotu nehnuteĺnosti na trhu s nehnuteĺnosťou, ktorú majú posúdiť.“ Je to podĺa Nagya o to zložitejšie, že ceny na trhu s nehnuteĺnosťami nemusia byť reálne, teda nemusí sa nehnuteĺnosť za ponúkanú cenu dať predať.

Ceny na trhu sú len orientačné

Ceny na trhu sú len ponukové, nemajú takú vypovedaciu schopnosť, akú majú napríklad zmluvy o prevodoch nehnuteĺností.

„My ako znalci však nemáme právo vstúpiť napríklad do katastrálnych archívov, v ktorých sú uložené zmluvy o prevodoch, kde sú už tie ceny, ktoré boli reálne na určitom trhu zrealizované. Vieme si len tak ako každý pozrieť realitné portály na internete a zistiť napríklad, že trojizbové byty v Petržalke sa predávajú po 1 milión 600-tisíc Sk, no to sú len ponukové ceny. S týmito údajmi už môžeme pracovať, keďže vyhláška to umožňuje. Či sú to ceny za byty, rodinné domy, či pozemky, je možné porovnávaciu metódu použiť, vieme jej použitie zdôvodniť.“

Ohodnotenie je názorom znalca

Ohodnotenia tej istej nehnuteľnosti v tom istom čase môžu byť teda rôzne a zároveň môžu byť aj v zmysle zákona o znalcoch a jeho vykonávacej vyhlášky v poriadku. Ako upozorňuje ďalej Juraj Nagy, práve preto sa posudky hodnotia ako názor znalca.

„Názory znalcov na hodnotu tej istej nehnuteľnosti sa môžu líšiť. Veľmi dôležité preto je, ako znalec zdôvodní to svoje vytvorenie jej všeobecnej hodnoty. Od zrušenia vyhlášky ministerstva financií č. 465 z roku 1991, ktorá bola, ak to preženiem, cenníkom, keď sa dvaja znalci nemohli v cene vôbec odlišovať, teraz už neexistujú na tú istú nehnuteľnosť dva rovnaké posudky,“ hovorí Nagy a dodáva, že dnes sa pri vypracovaní znaleckých posudkov dôraz kladie na individuálne zostavenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti.

„Pri dodržaní všetkých pravidiel, ktoré vyhláška ministerstva spravodlivosti vyžaduje, a pri transparentnosti vstupov, keď obidvaja znalci dostali identické vstupy, obidvaja znalci vyhodnotili rovnako trhovú situáciu, polohu nehnuteľnosti, je možné, že obidva posudky sa budú líšiť a pritom obidva budú správne,“ dodáva.

Znalecké posudky už nie sú potrebné vždy

Po zrušení viacerých daňových povinností, ktoré nasledovali po prevode nehnuteľnosti, sa už dnes posudok znalca nevyžaduje v takom rozsahu, ako to bolo v minulosti.

„Od 1. januára 2005 nie sú potrebné znalecké posudky, nevyžadujú ich katastrálne úrady pri prevode nehnuteľnosti, ani notári pri prejednaní dedičstva. Všetky tieto úkony sú predmetom dohody, či už kupujúceho a predávajúceho pri prevode nehnuteľností, alebo dedičov pri prejednaní dedičstva,“ hovorí ďalej Nagy.

„Znalecké posudky o hodnote nehnuteľnosti v súčasnosti vyžadujú väčšinou banky za účelom poskytnúť hypotekárne alebo iné úvery. Ani v takom prípade však ich vypracovanie pre to úverové krytie nie je uložené zákonom.“ Ako upozorňuje Nagy, zákonná povinnosť znalcov vyhotoviť posudky ostala len pre potreby súdov, polície a iných štátnych orgánov, najmä však v prípade súdnych sporov.

„Súd môže uznesením prizvať znalca, aby na základe vyhlášky stanovil všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti k požadovanému dátumu. Spracovať všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti možno tak aj niekoľko mesiacov alebo rokov spätne,“ upozorňuje Nagy. "Znalec musí vyhodnotiť situáciu na trhu s realitami v mieste, kde sa nehnuteľnosť o hodnotu ktorej je spor, nachádza a v čase, ktorý mu určil súd.

„Musí vyhodnotiť rôzne cenové ukazovatele a koeficienty, stav nehnuteľnosti k danému dátumu.“ Znalecká činnosť je, ako podotýka, v takých prípadoch o to obťažnejšia, že je k nej potrebná databáza nehnuteľností a cien na realitnom trhu, ktorú si musí znalec priebežne vytvárať a ukladať vo svojom archíve, keďže nevie, k akému dátumu dostane požiadavku zo súdu na ohodnotenie nehnuteľnosti.

Ako dlho trvá vypracovanie posudku

Čas, dokedy by mal znalec posudok o hodnote nehnuteľnosti vypracovať, závisí jednak od spolupráce jej majiteľa, ako aj od jej charakteru. Iný čas potrebuje na vyhotovenie posudku o hodnote väčšieho podnikateľského objektu a iný na ohodnotenie bytu alebo rodinného domu.

„Znalecké posudky o hodnote bytu alebo rodinného domu sa dajú urobiť za niekoľko dní. Od dátumu obhliadky a zosumarizovania všetkých podkladov by mali byť spracované do týždňa. Pri väčších objektoch aj do niekoľkých týždňov, keďže na ich vypracovanie je potrebná niekoľkonásobná obhliadka objektov. Navyše ak ide o objekty, ktoré prinášajú výnos, znalec sa rozhodne robiť posudok kombinovanou metódou, ktorej súčasťou je aj výnosová hodnota nehnuteľnosti. Znalec sa pre kombinovanú metódu pri vypracovaní posudku rozhodne napríklad vtedy, ak ide o administratívnu budovu, ktorá je prenajatá,“ vysvetľuje Nagy. Je teda na posúdení znalca, pre ktorú metódu sa rozhodne. Jeho voľba nie je však neobmedzená. „Znalec sa rozhoduje vždy podľa charakteru nehnuteľnosti, ktorú ohodnocuje. V zásade vyhláška ministerstva spravodlivosti, podľa ktorej stanovuje všeobecnú hodnotu majetku, požaduje, aby znalec svoje rozhodnutie vždy zdôvodnil. Zdôvodnenie rozhodnutia je dôležité preto, aby sa v prípade sťažnosti na metódu, ktorú zvolil, vedel obhájiť pred kontrolným orgánom,“ dodáva Juraj Nagy.

-------------------------------------

Ďalšie informácie nájdete v denníku PRAVDA v prílohe Vyznáte sa?

-------------------------------------

**====== Znalecký posudok o hodnote nehnuteľnosti ======

**

Kedy je potrebný

  • v prípade sporov o hodnotu nehnuteľnosti; napríklad ak patrila do bezpodielového spoluvlastníctva rozvedených manželov – súdneho znalca z odvetvia oceňovania nehnuteľností ustanoví vždy súd
  • pri hypotekárnych a iných obchodných úveroch – vyžadujú ho banky; majú obyčajne vlastný zoznam znalcov
  • pri sporoch o hodnotu dedičstva – o vyhotovení posudku rozhodne notár ako súdny komisár alebo súd
  • ak znalca ustanoví iný štátny orgán – je povinný znalecký posudok vyhotoviť

Aké doklady treba znalcovi predložiť

  • o vlastníctve nehnuteľnosti – výpis z listu vlastníctva vhodný pre právne úkony opatrený 250 Sk kolkom a kópiu z katastrálnej mapy vhodnú pre právne úkony, kde je daná nehnuteľnosť, pokiaľ ide o budovu, zakreslená
  • ďalšie listiny a doklady, ktoré charakterizujú danú nehnuteľnosť – kúpne zmluvy, projektovú dokumentáciu, kolaudačné rozhodnutie, rozhodnutie o pridelení súpisného čísla
  • iné doklady, ktoré charakterizujú technický stav a prípadné zásahy do konštrukcie, faktúry o rekonštrukcii nehnuteľnosti

Kedy potrebný nie je

  • nevyžadujú ich už daňové úrady ani správy katastra pri doručení zmlúv do katastra (kúpnych, darovacích a iných týkajúcich sa prevodu nehnuteľnosti)
  • notári, ak sa dedičia vedia dohodnúť na hodnote nehnuteľnosti a notár ich dohodu prijal

ZDROJ: Ústav súdneho znalectva v Bratislave, hk

Sleduj najnovšie články na našom Facebooku
Tankujem - ceny palív
odnaftanatural 95
28. 5. 2018zdraženie1.308 €zdraženie1.438 €
21. 5. 2018zdraženie1.287 €zdraženie1.417 €
14. 5. 2018zdraženie1.263 €zdraženie1.393 €
7. 5. 2018zdraženie1.239 €zdraženie1.369 €
30. 4. 2018zdraženie1.237 €zdraženie1.367 €
23. 4. 2018zdraženie1.223 €zdraženie1.354 €
16. 4. 2018zdraženie1.213 €zlacnenie1.321 €
Priemerné ceny palív podľa ŠÚ SR
Ponuky zo Zľavy.Pravda.sk