Hodnotu pozemkov v záhradkárskych osadách
možno stanoviť porovnávacou metódou, výnosovou metódou, ktorá sa použije, len ak sú schopné dosahovať výnos a metódou polohovej diferenciácie. Výber je na rozhodnutí znalca – môže si vybrať jednu, dve alebo aj všetky tri metódy. Pri výbere viacerých v závere zdôvodní definitívny výber. Všeobecná hodnota, v skratke VŠH, je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb. Je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle je aj s DPH.
Pri porovnávacej metóde
je potrebný súbor aspoň troch nehnuteľností. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obstavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, výmera pozemku, dĺžka, kus a pod.) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu. Znalec berie do úvahy tieto faktory porovnávania: ekonomické (dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby a pod.), polohové (miesto, lokalita, atraktivita a pod.), konštrukčné a fyzické (štandard, nadštandard, podštandard, príslušenstvo a pod.). Potrebné sú: doklad o prevode alebo prechode nehnuteľnosti, prípadne ponuky realitných kancelárií. Vylúčiť treba všetky vplyvy mimoriadnych okolností trhu (napr. príbuzenský vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, stav tiesne predávajúceho alebo kupujúceho a pod).
Pri výpočte sa môže použiť aj matematická štatistika. Na toto porovnanie je potrebný taký veľký súbor, aby boli splnené známe a platné testy matematickej štatistiky. Pre ohodnotenie nehnuteľností formou vypracovania znaleckého úkonu nie je možné použiť existujúce cenové mapy lokalít, oblastí, miest a obcí.
Výnosová hodnota pozemkov
sa vypočíta kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo neobmedzeného obdobia podľa vzťahu:
VŠHPOZ = OZ / K (€)
OZ – odčerpateľný zdroj, ktorým sa rozumie disponibilný výnos dosiahnuteľný pri riadnom hospodárení formou prenájmu pozemku. Pri poľnohospodárskych a lesných pozemkoch je možné v odôvodnených prípadoch použiť disponibilný výnos z poľnohospodárskej alebo lesnej výroby. Stanoví sa ako rozdiel hrubého výnosu a nákladov [€/rok];
k – úroková miera, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100]. Minimálna výška úrokovej miery v percentách sa rovná 1,5–násobku základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky. Úroková miera zohľadňuje aj zaťaženie daňou z príjmu.
Pri metóde polohovej diferenciácie
sa postupuje podľa časti E.3.1.1 prílohy číslo 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. (v znení neskorších noviel). Všeobecná hodnota pozemkov v zastavanom území obcí, nepoľnohospodárskych a nelesných pozemkov mimo zastavaného územia obcí, pozemkov v zriadených záhradkárskych osadách a pozemkov mimo zastavaného územia obcí určené na stavbu sa vypočíta podľa základného vzťahu:
VŠHPOZ = M * VŠHMJ (€)
M – výmera pozemku v m2,
VŠHMJ – jednotková všeobecná hodnota pozemku v €/m2.
Jednotková všeobecná hodnota pozemku sa môže stanoviť aj pre skupinu pozemkov.
Jednotková všeobecná hodnota pozemkov sa stanoví podľa vzťahu:
VŠHMJ = VHMJ * kPD (€/m2)
VHMJ – jednotková východisková hodnota pozemku, ktorá sa stanoví podľa tabuľky:
Klasifikácia obce | VHMJ | ||
názov alebo údaj podľa počtu obyvateľov | €/m2 | Sk/m2 | |
a) Bratislava | 66,39 | 2 000 | |
b) Nitra, Prešov, Trenčín, Trnava, Žilina, Košice, Banská Bystrica a Piešťany, Vysoké Tatry, Trenčianske Teplice | 26,56 | 800 | |
c) Poprad, Zvolen, Liptovský Mikuláš, Martin | 16,60 | 500 | |
d) Ostatné okresné mestá so sídlom okresných alebo obvodných úradov | 9,96 | 300 | |
e) Ostatné obce nad 15 000 obyvateľov | 6,64 | 200 | |
f) Ostatné obce od 5 000 do 15 000 obyvateľov | 4,98 | 150 | |
g) Ostatné obce do 5 000 obyvateľov | 3,32 | 100 |
Obce a lokality v okolí miest so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie alebo rekreáciu môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 80 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o iné druhy nehnuteľností (napríklad priemyselné, poľnohospodárske využitie) okrem pozemkov v zriadených záhradkových, chatových osadách a hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikov môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 60 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o pozemky v zriadených záhradkárskych osadách, chatových osadách a hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikov postavených pred 24. júnom 1991 môžu mať jednotkovú východiskovú cenu do 50 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V takýchto prípadoch sa koeficient polohovej diferenciácie vzťahuje k obci, z ktorej vyplýva zvýšený záujem.
kPD je koeficient polohovej diferenciácie, vypočíta sa podľa vzťahu:
kPO = kS * kV * kD * kP * kI * kZ * kR (-)
kde pre záhradkárske osady sú použiteľné nasledovné charakteristické koeficienty:
kS – koeficient všeobecnej situácie | ||
1. záhradkárske osady | 0,50 – 0,70 | |
kv – koeficient intenzity využitia | ||
1. veľmi malé využitie | 0,90 | |
Koeficient je charakterizovaný účelom zriadenej záhradkárskej osady, ktorá nie je plánovaná na iné využitie ako bola zriadená. V prípade určenej zmeny funkcie plochy záhradkárskej osady schváleným územným plánom, je koefi cient intenzity využitia determinovaný týmto územným plánom | ||
kD – koeficient dopravných vzťahov – dopravné spojenie s obcou | ||
1. pozemky v odľahlých lokalitách bez možnosti využitia hromadnej dopravy, cesty bez dokončovacích prác (nespevnené a pod.), cesta do obce alebo mesta v trvaní viac ako 30 min. | 0,80 | |
2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca | 0,85 | |
3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min | 0,90 | |
4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta | 1,00 | |
kP – koeficient obchodnej alebo priemyselnej polohy | ||
3. obytná alebo rekreačná poloha | 1,00 – 1,20 | |
4. priemyselná poloha | 0,90 – 1,00 | |
5. poľnohospodárska poloha | 0,90 | |
Výber koeficientu vyplýva z funkcie zóny v ktorej sa záhradkárska osada nachádza. Tento koeficient je v priamom vplyve územného plánu – priestorového usporiadania a funkčného využitia územia. | ||
kl – koeficient technickej infraštruktúry pozemku – vybavenie pozemku | ||
1. bez technickej infraštruktúry (vlastné zdroje) | 0,80 – 1,00 | |
2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) | 1,00 – 1,20 | |
3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemn. plynu) | 1,20 – 1,30 | |
4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) | 1,30 – 1,50 | |
Technická infraštruktúra pozemku sa posudzuje z pohľadu možného priameho napojenia cez vlastné, prípadne obecné pozemky (napr. komunikácie). Hodnota koefi cientu v odporúčanom intervale je závislá od náročnosti (finančnej, technickej a pod.) súvisiacej s napojením. | ||
kZ – povyšujúce faktory | 1,01 – 3,00 | |
kR – redukujúce faktory | 0,20 – 0,99 | |
Povyšujúce faktory a redukujúce faktory možno použiť iba v prípadoch, ak už neboli zohľadnené vo východiskovej hodnote alebo v predchádzajúcich koeficientoch. V prípade, že sa povyšujúce alebo redukujúce faktory nevyskytujú, koeficienty týchto faktorov sú rovné 1,00. |
Čiže minimálna a maximálna hodnota koefi cientu polohovej diferenciácie pre pozemky v záhradkárskych osadách by bola (pri neexistencii povyšujúcich a redukujúcich faktorov):
kPD-MIN = 0,5 * 0,9 * 0,8 * 0,9 * 0,8 * 1,0 * 1,0 = 0,2592
kPDMAX = 0,7 * 0,9 * 1,0 * 1,2 * 1,5 * 1,0 * 1,0 = 1,1340
Potom pre záhradkárske pozemky v obciach/mestách by boli všeobecné jednotkové ceny nasledujúce:
Klasifikácia obce | VHMJ | VŠH | ||
Názov alebo údaj podľa počtu obyvateľov | min | max | ||
Bratislava | 66,39 € | 17,21 € | 75,29 € | |
Nitra, Prešov, Trenčín, Trnava, Žilina, Košice, Banská Bystrica, Piešťany, Vysoké Tatry, Trenčianske Teplice | 26,56 € | 6,88 € | 30,12 € | |
Poprad, Zvolen, Liptovský Mikuláš, Martin | 16,60 € | 4,30 € | 18,82 € | |
Ostatné okresné mestá so sídlom okresných alebo obvodných úradov | 9,96 € | 2,58 € | 11,29 € | |
Ostatné obce nad 15 000 obyvateľov | 6,64 € | 1,72 € | 7,53 € | |
Ostatné obce od 5 000 do 15 000 obyvateľov | 4,98 € | 1,29 € | 5,65 € | |
Ostatné obce do 5 000 obyvateľov | 3,32 € | 0,86 € | 3,76 € |
V prípade, že záhradkárske pozemky sú v lokalite, z ktorej vyplýva zvýšený záujem z blízkeho urbanistického centra, boli by všeobecné jednotkové ceny nasledujúce (pri uvažovaní maximálnej 50 percentnej sadzby):
Klasifikácia obce | VHMJ | VHMJ | VŠH | ||
Názov alebo údaj podľa počtu obyvateľov | 100% | 50% | min | max | |
Bratislava | 66,39 € | 33,20 € | 8,60 € | 37,64 € | |
Nitra, Prešov, Trenčín, Trnava, Žilina, Košice, Banská Bystrica, Piešťany, Vysoké Tatry, Trenčianske Teplice | 26,56 € | 13,28 € | 3,44 € | 15,06 € | |
Poprad, Zvolen, Liptovský Mikuláš, Martin | 16,60 € | 8,30 € | 2,15 € | 9,41 € | |
Ostatné okresné mestá so sídlom okresných alebo obvodných úradov | 9,96 € | 4,98 € | 1,29 € | 5,65 € | |
Ostatné obce nad 15 000 obyvateľov | 6,64 € | 3,32 € | 0,86 € | 3,76 € |
ZDROJ: VYHLÁŠKA MINISTERSTVA SPRAVODLIVOSTI SR ČÍSLO 492/2004 Z. Z., OHODNOTENIU NEHNUTEĽNOSTÍ (POZEMKOV A STAVIEB) JE VENOVANÁ PRÍLOHA ČÍSLO 3, MILOSLAV ILAVSKÝ, ZNALEC V ODBORE STAVEBNÍCTVO