Pôdu si môžu spoluvlastníci rozdeliť alebo vzájomne odpredať či darovať

Podniky zvyknú odkupovať najmä tie parcely, na ktorých majú hospodárske dvory, pretože podmienkou ďalšej výstavby, a teda aj vydania stavebného povolenia je vlastníctvo pozemku, na ktorom chcú stavať.

Poľnohospodárske a aj lesné pozemky sú väčšinou v spoluvlastníctve a tie, ktoré patria urbárskemu pozemkovému spoločenstvu, sú ťažko predajné. Ucelené plochy, ktoré majú čo najmenej spoluvlastníkov a sú aj ľahko dostupné, sa predávajú oveľa ľahšie. Väčšie šance predať pôdu preto majú tí, ktorí vlastnia pôdu v katastrálnom území, kde sa už uskutočnili pozemkové úpravy.

Tam, kde komasácie hradené štátom ešte neboli vykonané, môžu spoluvlastníci pôdy či lesných pozemkov uzavrieť rôzne dohody. Predpokladom je, že sa vzájomne poznajú. Vysporiadanie spoluvlastníctva dohodou je najschodnejšia a aj najlacnejšia cesta, ako sa vzájomne vyrovnať.

Užitočné rady nájdete aj v článku Pôda nezistených vlastníkov čaká na svojho majiteľa

Ak si chcete prečítať tento článok, zaregistrujte sa v systéme plateného obsahu Piano.

„Občiansky zákonník neustanovuje žiadne osobitné kritériá pre vysporiadavanie spoluvlastníctva dohodou, preto spoluvlastníci môžu uzavrieť rôzne dohody. Môžu si pozemok reálne rozdeliť, avšak tak, aby výmera nových parciel neklesla pod prípustných 2–tisíc metrov štvorcových, ak ide o poľnohospodársku pôdu a pod 5–tisíc metrov štvorcových, ak ide o lesný pozemok. Uvedenú výmeru je potrebné brať do úvahy aj pri iných spôsoboch vysporiadania, napríklad pri odkupovaní alebo darovaní podielov,“ vraví advokát Alexander Bröstl. Ak by totiž výmera klesla pod spomínanú prípustnú výmeru, správa katastra by takú dohodu nezavkladovala.

V prípade, že sa spoluvlastníci dohodnúť nevedia, môžu sa obrátiť na súd. „Ten vykoná vyporiadanie spoluvlastníctva podľa zásad, ktoré sú stanovené v Občianskom zákonníku. Prihliada pritom na veľkosť podielov a aj na účelné využitie pozemku. V prvom rade skúma, či je možné jeho reálne rozdelenie. Môže pritom zriadiť aj vecné bremeno – napríklad právo prechodu k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti,“ vraví advokát.

Ak rozdelenie pozemku nie je možné, súd ho prikáže za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. „Prihliada pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť, ale aj na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom,“ vraví ďalej advokát. Ak žiadny zo spoluvlastníkov pozemok nechce, súd nariadi jeho predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Kedy je vhodná dohoda, kedy zmluva

Jednou z foriem je dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Táto dohoda prichádza do úvahy napríklad vtedy, ak sa spoluvlastníci nezhodnú na hospodárení s pozemkom, pričom každý chce naďalej svoju časť pozemku užívať.

„Pozemky si môžu rozdeliť na viaceré parcely rovna júce sa ich spoluvlastníckym podielom, čo si vyžiada vyhotovenie nového geometrického plánu,“ vysvetľuje Bröstl.

Kúpna, prípadne darovacia zmluva prichádza do úvahy spravidla vtedy, ak jeden alebo viacerí spoluvlastníci nebudú mať z rôznych dôvodov záujem naďalej vlastniť pozemok a rozhodnú sa previesť ho na inú osobu.

„Pri uzavretí kúpnej zmluvy, teda ak ide o odplatný prevod, bude mať kupujúci nárok zo zodpovednosti za vady, napríklad právo na zľavu. Naopak, pri uzavretí darovacej zmluvy, teda pri bezodplatnom prevode obdarovanému nepatria žiadne nároky z vadného plnenia,“ vraví advokát. Ďalšie náklady spojené s prevodom, ako je overovanie podpisov, katastrálne poplatky, sú pri obidvoch zmluvných typoch rovnaké.

Pred uzavretím kúpnej, ale aj darovacej zmluvy musí každý jeden spoluvlastník ponúknuť svoj podiel na pozemku na odpredaj ostatným spoluvlastníkom. „Predkupné právo ďalších spoluvlastníkov sa neuplatní len pri prevode na blízku osobu,“ pripomína Bröstl. „Zákonné predkupné právo znamená, že spoluvlastník, ktorý prevádza svoj podiel, je povinný ho ponúknuť ostatným existujúcim spoluvlastníkom, ktorí majú dvojmesačnú lehotu na jeho prijatie. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok a musí byť písomná. Ak nedôjde k vykonaniu ponuky, môžu dotknutí spoluvlastníci prevod napadnúť.“

Ako sa vyhnúť súdu

Ten, kto má kupca na svoj podiel a chce sa vyhnúť súdnemu sporu, potrebuje mať so záujemcom vopred dohodnuté podmienky predaja. „Zmluva musí mať vždy písomnú formu, musí v nej byť zákonom predpísaným spôsobom identifi kovaný spoluvlastnícky podiel a dohodnutá kúpna cena. Pred samotným predajom netreba zabudnúť na zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov,“ pripomína právnik. „Tým treba ponúknuť na predaj podiel alebo jeho pomernú časť.“

V katastri je však množstvo pozemkov zapísaných len na mená osôb bez adries. „Právny poriadok pozná takzvaných neznámych vlastníkov a vlastníkov, ktorí sú známi, avšak nie je známe ich miesto trvalého pobytu alebo sídlo. „Podiely takýchto vlastníkov spravuje Slovenský pozemkový fond, ktorý ich môže previesť do vlastníctva iných len výnimočne. Napríklad v prípade rozhodnutia o zriadení priemyselného parku,“ vraví advokát. Preto v prípade pozemkov, kde sú spoluvlastníkmi nezistené osoby, správu ich podielov vykonáva Slovenský pozemkový fond a do úvahy prichádza len vysporiadanie súd­mi.

V ostatných prípadoch sú na príslušných listoch vlastníctva zapísané aj adresy spoluvlastníkov. Informatívny výpis z listu vlastníctva možno zdarma získať na webovej stránke www.katasterportal.sk. Ale ani adresa na liste vlastníctva nemusí byť vždy aktuálna, napríklad vlastník adresu trvalého pobytu zmenil, avšak neoznámil to príslušnej správe katastra. Alebo sa na adrese zapísanej v katastri nezdržiava. V takom prípade treba po spoluvlastníkoch pátrať.