Predávate podiel v pozemkovom spoločenstve?

Spoločnou nehnuteľnosťou sa zo zákona rozumie jedna nehnuteľná vec, ktorá pozostáva z viacerých samostatných pozemkov. Pozemkové spoločenstvo predstavuje spoločnú nedeliteľnú nehnuteľnosť, ktorú nie je možné deliť na základe spoluvlastníckych vzťahov ako v prípade spoluvlastníctva bytov, rodinných domov či pozemkov, ktoré nepatria pozemkovému spoločenstvu.

Člen urbára je členom spoločenstva a svoj majetok môže užívať len v rámci spoločenstva. Vlastník podielu má pritom podiel na všetkých pozemkoch. Tento podiel môže predať, využívať ho, darovať, môže byť predmetom dedičského konania.

Zákon o pozemkových spoločenstvách do určitej miery obmedzuje vlastníka, čo sa týka možnosti disponovať s podielom na spoločnej nehnuteľnosti. „Pri prevode podielu spoločnej nehnuteľnosti napríklad nesmie vzniknúť spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti, ktorému zodpovedá výmera menšia ako 2 000 m2,“ upozorňuje právnička Vladimíra Gáliková-Kľučková.

Obmedzenie sa však nevzťahuje na nadobudnutie vlastníctva dedením alebo vyrovnaním bezpodielového spoluvlastníctva manželov zo zákona. Legislatíva vtedy umožňuje nadobudnutie podielu zodpovedajúceho menšej výmere ako 2 000 m2. Musí však byť splnená podmienka, že celkový podiel nadobúdateľa vrátane už vlastného podielu bude zodpovedať výmere aspoň 2 000 m2.

Ďalšie obmedzenie, ktoré treba dodržať, je zákaz prevodu vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti. „Prevod vlastníckeho práva k podielu sa môže týkať len všetkých pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti. Zakázaný je prevod alebo prechod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti alebo k spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti na spoločenstvo,“ hovorí právnička.

Dodržať treba aj podmienky, ktoré sa týkajú predkupného práva. Ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel, majú spoluvlastníci predkupné právo. Predkupné právo spoluvlastníkov vzniká okamihom, keď jeden zo spoluvlastníkov chce svoj podiel previesť na inú, tretiu osobu. V prípade, že jeden zo spoluvlastníkov previedol svoj spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti na inú než blízku osobu bez toho, aby ho najprv ponúkol písomne druhému spoluvlastníkovi, ide tu o porušenie predkupného práva a nastáva takzvaná relatívna neplatnosť právneho úkonu.

Relatívna neplatnosť právneho úkonu znamená, že takýto právny úkon sa považuje za platný, pokiaľ sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, relatívnej neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Oprávnený spoluvlastník z predkupného práva má pri porušení povinnosti zo strany druhého spoluvlastníka možnosť domáhať sa žalobou na súde vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníka na tretiu osobu.