Plánujete darovať dom a dožiť v ňom?

Občiansky zákonník umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosť darovať na základe písomnej darovacej zmluvy a zároveň zmluvy o zriadení vecného bremena doživotného užívania. „Darovacia zmluva so zriadením vecného bremena vyvolá prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a vznik vecného bremena spočívajúceho v doživotnom užívaní nehnuteľnosti darcom a s tým súvisiaci vznik práva zodpovedajúceho vecnému bremenu,“ definuje situáciu právnička Petra Kováčová. V praxi to znamená, že majiteľ daruje dom alebo byt inej osobe, najčastejšie potomkovi na základe darovacej zmluvy, ale zároveň na základe zriadenia spomenutého vecného bremena zostane bývalému majiteľovi právo danú nehnuteľnosť ďalej obývať.

Podmienky, za ktorých možno takto majetok darovať, upravuje Občiansky zákonník. Ten hovorí, že vecné bremeno práva doživotného užívania nehnuteľnosti je takzvané vecné právo k cudzej veci, ktoré oprávňuje fyzickú osobu za podmienok určených zmluvou užívať nehnuteľnosť a zapisuje sa do katastra. „Právo doživotného užívania sa zapisuje do časti C listu vlastníctva ako ťarcha a zostáva zachované aj keď nastane zmena vlastníka,“ hovorí právnička. Ak napríklad majiteľ predmetnej nehnuteľnosti zomrie, osoba s právom dožitia nemôže na jeho základe nehnuteľnosť zdediť. Nastať môže aj situácia, že otec daruje nehnuteľnosť synovi s tým, že si nechá doživotné právo užívania. Ak syn zomrie a je bezdetný a slobodný, tak nehnuteľnosť môže opäť dedičstvom nadobudnúť otec ako dedič svojho syna. Ak by však syn mal deti, tak by sa stali dedičmi. Starý otec by mal však naďalej právo v dome bývať bez ohľadu na nových majiteľov.

Právo doživotného bývania sa spája výlučne s oprávnenou osobou, teda osobou, v prospech ktorej bolo zriadené. Právo zaniká smrťou oprávnenej osoby a Občiansky zákonník vylučuje jeho prechod na inú osobu, neprechádza ani na jej prípadných dedičov. Napriek tomu, že právo doživotne obývať byt na základe zriadeného vecného bremena zaniká až smrťou oprávnenej osoby, zákon povoľuje zrušiť ho aj inými spôsobmi. „Vlastník nehnuteľnosti, teda povinná osoba, a oprávnená osoba, ktorá má právo doživotne obývať nehnuteľnosť, sa môžu dohodnúť, že právo doživotného užívania nehnuteľnosti zrušia. Povinná a oprávnená osoba môžu uzatvoriť zmluvu o zrušení vecného bremena,“ vysvetľuje Kováčová.

Zákon umožňuje zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľnosti aj ak je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom záložného veriteľa. Treba však vedieť, že ak niekto zriadi vecné bremeno, môže banka v zmysle záložnej zmluvy okamžite zosplatniť zvyšok hypotekárneho úveru. Pokiaľ v má v danej nehnuteľnosti nejaká osoba právo doživotného bývania, banka by v prípade nesplácania úveru nemala šancu danú nehnuteľnosť predať. Možno sa však dohodnúť s človekom, ktorý je oprávnený z vecného bremena a má právo v nehnuteľnosti doživotne bývať, aby sa svojho práva vzdal. Ďalšou možnosťou je založiť inú nehnuteľnosť. Vecné bremeno doživotného užívania nie je možné zriadiť ani počas splatnosti úveru. Ak by niekto počítal s tým, že si najskôr požičia a až potom formálne zabezpečí napríklad rodičov, tak treba vedieť, že banky nedovoľujú zriadenie vecného bremena ani v tomto prípade. Banka v podstate môže poskytnúť hypotekárny úver, pričom do zálohu by zobrala nehnuteľnosť, na ktorej viazne vecné bremeno doživotného užívania. V praxi však tento postup nie je využívaný, banky zvyčajne vyžadujú, aby nehnuteľnosť, ktorá má byť zaťažená záložným právom v prospech banky, bola bez akýchkoľvek vecných bremien.