Čo by ste mali vedieť o darovaní nehnuteľností

Majiteľka bytu už nemá príbuzných, okrem synovca a netere (deti zosnulej sestry). Dediť budú synovec a neter na základe ústnej dohody aj dedenia zo zákona. Majiteľka však chce časť bytu prenajímať. Môže nájomcovi vzniknúť nárok na dedičstvo?

Príbuzní sa zrejme obávajú, že sa budú musieť deliť o dedičstvo s nájomcom, prípadne že budú z dedičstva úplne vylúčení na základe toho, že bude existovať osoba, ktorá v čase tetinej smrti s ním obývala spoločnú domácnosť. Vyhnúť sa tomu možno niekoľkými spôsobmi, všetky však vyžadujú súhlas majiteľky nehnuteľnosti. Prvou možnosťou je spísanie závetu, kde vlastníčka bytu určí za dedičov synovca a neter. Dedičia zo závetu by tak boli v dedičskom konaní uprednostnení pred ostatnými prípadnými dedičmi, teda aj s osobou, ktorá by s majiteľkou v čase jej smrti mala spoločnú domácnosť. Závet možno meniť, teda ak majiteľka bytu má už závet spísaný, nie je vylúčené, že ho môže zmeniť v prospech svojich príbuzných. Ak zomrie bez závetu, nie je vylúčené, že svoje nároky vznesie aj jej prípadný nájomník a bude prebiehať dedičské konanie, ktoré môže mať dohru až na súde. Ďalšou možnosťou je, že majiteľka bytu tento prevedie na neter a synovca na základe darovacej zmluvy a tí sa stanú majiteľmi nehnuteľnosti. V takom prípade je možné využiť možnosť zriadenia vecného bremena v podobe toho, že pôvodná majiteľka môže v byte doživotne bývať. V tom prípade by už neprebiehalo dedičské konanie. Ďalšou možnosťou je, že vlastníčka bytu ho príbuzným predá za symbolickú cenu a tí tak získajú vlastnícke právo k bytu ešte za života majiteľa a týmto spôsobom sa vyhnú dedičskému konaniu.

Bezdetný majiteľ bytu, ktorý má nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve s manželkou, chce darovať svoju časť synovcovi. Manželkina časť sa pritom prevádzať nebude a zostane v jej vlastníctve. Je takýto postup darovania nehnuteľnosti mož­ný?

Zákon dovoľuje aj takúto možnosť darovania bytu a postupovať by sa malo takto: manželia uzavrú dohodu o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov a majiteľ následne uzavrie so synovcom darovaciu zmluvu.

Rodičia sú rozvedení. Otec daroval dcére svoju polovicu domu. Dcéra je zapísaná na katastri ako vlastníčka. Matka vlastní druhú polovicu domu. Bude musieť vlastníčka v budúcnosti v rámci dedičského konania po otcovi vyplácať brata aj zo svojej darovanej polovice? Započítavajú sa do dedičstva aj dary nadobudnuté za života rodičov?

Darovaná nehnuteľnosť alebo jej časť sa započítava do dedičstva. Podľa zákona sa do dedičského podielu započítavajú aj významnejšie dary nadobudnuté ešte za života poručiteľa. V prípadnom dedičskom konaní po otcovi sa započíta do dedičského podielu aj darovaná polovica domu dcére a o to sa zmenší je dedičský podiel. Pokiaľ však otec po sebe nezanechá žiaden významný majetok, zdedí ho syn, ktorý nedostal ako dar polovicu domu, a sestra, ktorá vlastní časť domu, mu nebude musieť nič vyplácať. V prípadnom dedičskom konaní po matke sa na darovanú polovicu domu nebude brať ohľad, pretože prihliada sa len na dary, ktoré daroval poručiteľ (polovicu domu daroval v tomto prípade otec), matka, teda poručiteľka, deťom nič nedarovala.

Vlastník domu získal nehnuteľnosť na základe darovacej zmluvy, ktorou mu ju dali do užívania rodičia. Vzhľadom na to, že sa chce z mesta odsťahovať, chce dom predať a finančné prostriedky použiť na kúpu bytu. Rodičia v ňom nebývajú ani tu nemajú právo dožiť. Rodičia s tým však nesúhlasia a dožadujú sa vrátenia daru.

Situáciu zjednodušuje, že rodičia v predmetnej nehnuteľnosti nebývajú. Na základe darovacej zmluvy ani nebolo zriadené vecné bremeno v podobe toho, že rodičia môžu dom doživotne obývať. Ak by vecné bremeno zriadené bolo, vlastník domu by so svojím majetkom nemohol nakladať podľa svoje vôle, a teda nemohol dom ani predať. Ak však tieto práva zriadené neboli, darovanú nehnuteľnosť predať môže. Rodičia sa domáhať vrátenia daru môžu iba v prípade, keď sa obdarovaný správa k nim ako k darcom tak, že hrubo porušuje dobré mravy. Za porušovanie dobrých mravov sa v právnej rovine rozumie napríklad spáchanie trestného činu, ktorým by obdarovaný poškodil darcov, alebo neposkytnutie potrebnej pomoci rodičom v starobe a chorobe. Nesúhlas darcov v tomto prípade by bol na súde považovaný za rodinné nezhody, ktoré však nespadajú do kategórie hrubého porušenia dobrých mravov. Rodičia sa však môžu súdnou cestou pokúsiť domôcť vrátenia daru aj po tom, čo terajší majiteľ domu nehnuteľnosť predá. Ak by im súd dal za pravdu, bol by povinný vyplatiť im náhradu za dar peňažnou formou.

Starší majiteľ domu sa rozhodol darovať nehnuteľnosť synovi susedov, ktorí sa o neho starajú a pomáhajú mu. Chce však v dome naďalej bývať, pretože syn susedov s rodinou žije toho času v zahraničí a dom chce obývať iba pri návšteve Slovenska. Trvale obývať ho chce až po skončení pracovného pomeru v zahraničí. Je potrebné, aby sa po prevode vlastníctva nahlásil obdarovaný ako platca účtov za elektrinu, plyn, televíziu, telefón alebo stačí, ak naďalej na účtoch bude meno pôvodného majiteľa bytu?

Nahlasovať nového majiteľa domu, čo sa týka poplatkov, nie je potrebné. Urobiť tak môžu, ak chce nový majiteľ domu poplatky uhrádzať zo svojho účtu. Príslušné úrady ani nevyžadujú nahlásenie zmeny majiteľa bytu. Zmluva nemusí mať žiadne špeciálne znenie, stačí, ak bude obsahovať všetky potrebné náležitosti, ktoré sa na ňu vzťahujú. Ak je dohoda medzi pôvodným a novým majiteľom založená na skutočnosti, že tento má v dome doživotné užívacie práva (v takomto prípade sa odporúča zriadenie vecného bremena), je vhodné uzavrieť po prevode vlastníckeho práva medzi oboma stranami nájomnú zmluvu. Z pôvodného majiteľa sa stane nájomník a v nájomnej zmluve sa upravia konkrétne podmienky užívania domu.

Vypracovala Mgr. Alena Kováčová.