Pôda je kapitál, neoplatí sa jej zbaviť

V inzerátoch sa kopia ponuky na predaj, ale aj odkúpenie poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Realitné kancelárie v cenách väčšinou nezohľadňujú kvalitu pôdu a za štvorcový meter plochy ponúkajú okolo eura. Pozemky väčšinou skupujú poľnohospodárske družstvá.

Ilustračné foto.

Autor: SHUTTERSTOCK

„Ak chce niekto pozemok predať, mal by sa obrátiť buď na družstvo, s ktorým má uzatvorenú nájomnú zmluvu, alebo na príslušný pozemkový úrad. V prípade, že má malé spoluvlastnícke podiely na malých výmerách, môže pozemok predať aj štátu v zastúpení Slovenského pozemkového fondu. Robí sa to v rámci pozemkových úprav, ak sa v danom katastrálnom území uskutočňujú,“ vraví znalkyňa Viera Mamrillová.

Cenu pôdy určujú znalci podľa vyhlášky. „Radíme im, aby si to rozmysleli a vyčkali na ukončenie pozemkových úprav, lebo v takom prípade hodnota pozemku stúpne, keďže za viaceré podiely dostane vlastník jeden súvislý pozemok. Cieľom pozemkových úprav, ktoré sa robia v katastroch, totiž je, že vlastník bude mať ucelenú plochu pozemku.“ Záujem o scelenú pôdu majú najmä domáci, nemôžu však počítať s tým, že za svoju pôdu dostanú pozemky na okraji obce, ak ich majú niekde uprostred lánu.

Užitočné rady nájdete aj v článku Pôda nezistených vlastníkov sa nepredáva

Ak si chcete prečítať tento článok, zaregistrujte sa v systéme plateného obsahu Piano.

Znalec pri určení ceny vychádza zo základnej ceny pôdy pre obce, ktorá sa určuje podľa zákona o dani z nehnuteľností. Používa tiež koeficienty, ktoré zohľadňujú aj polohu pozemku. „Zohľadňujeme prístup na pozemok, svahovitosť, jeho vzdialenosť od zastavaného územia obce a kvalitu pôdy.“

Ten, kto chce pozemok odkúpiť na poľnohospodárske účely, by sa mal zaujímať najmä o to, v akom je stave. „Pozemok môže byť zanedbaný, zarastený drevinami, zaburinený a v takom prípade treba počítať s ďalšími, a nie malými investíciami,“ vraví Daniel Kučera z informačného portálu Agrofarmy, ktorý sa zaoberá sprostredkovaním obchodu s poľnohospodár­skymi pozemkami.

„Nedávno sme mali ponuku na odkúpenie 500–hektárovej plochy, meter za 65 centov. Celkovo by sme museli zaplatiť 3 milióny 250–tisíc eur, čo nie je málo. Nebolo jasné, aké ďalšie investície by sme museli do pozemku vložiť. Podľa čísla parcely vieme zistiť, aká je kvalita pozemku. Vieme potom vypočítať nielen ceny podľa katastra a bonity, ale aj predbežnú orientačnú trhovú cenu.“

Pred kúpou poľnohospodárskeho pozemku si treba u vlastníka, prípadne v družstve alebo v katastri tiež overiť, či sa k pozemku neviaže nájomná zmluva. „Poľnohospodárske družstvá alebo samostatne hospodáriaci roľníci zvyknú nájomné zmluvy s vlastníkmi uzatvárať na päť, desať, pätnásť rokov, výnimočne aj na dvadsať rokov, napríklad, ak si na nich založili ovocné sady,“ vraví ďalej Kučera. Problém podľa neho je v tom, že takéto nájomné zmluvy sa pred uplynutím lehoty, na ktorú sú uzavreté, dajú vypovedať len veľmi ťažko. „Mal by si to overiť najmä ten, kto chce pôdu kúpiť s tým, že sa na nej rozhodne aj hospodáriť.“

Družstvá majú priamo v nájomnej zmluve aj predkupné právo na pozemky, ktoré užívajú. „V tom by pri predaji povedzme až taký problém nemusel byť, ak by družstvo nebolo schopné zaplatiť vlastníkovi takú cenu, akú by mu ponúkal niekto iný. Ale pre toho, kto pozemok odkúpi, naďalej platia nájomné vzťahy s družstvom.“

Zbaviť sa pozemkov snažia aj vlastníci malých plôch, a najmä spoluvlastníci parciel, ktorí ich zdedili alebo získali darom a roky žijú mimo vidieka. Snažia sa ich predať za prijateľnú cenu. Podľa Kučeru treba to zvážiť, lebo pôda na hodnote nestráca, ak sa riadne obhospodaruje.

„Treba si uvedomiť, že družstvá a agropodnikatelia musia vlastníkom platiť nájomné, minimálne jedno percento z úradne stanovenej ceny pozemku. Cena pôdy sa určuje podľa bonity, pokiaľ ide o pôdu najlepšej kvality, pohybuje sa okolo 50 centov za štvorcový meter. Z toho vlastník ročne dostáva percento. Pri malých plochách alebo menej kvalitných pôdach ide síce o zanedbateľné sumy, treba si však uvedomiť, že družstvá za vlastníkov platia obciam dane a pozemky obrábajú, čo tiež niečo stojí.“

Pozor na chránené pôdy a územia

Cenu ovplyvňuje aj poloha pozemku. „Pokiaľ je na hranici obce, je perspektíva, že sa zahrnie do územného plánu na výstavbu a tým aj jeho cena stúpa. Ale to len na tých územiach, ktoré nie sú chránené. Tam, kde je totiž pôda zaradená do prvej až štvrtej bonitnej triedy, sa stavať nesmie, pôda je na týchto územiach chránená zákonom o pôde,“ pripomína Kučera. „Ak by tieto pozemky chcel niekto vyňať na iné, ako poľnohospodárske účely, musel by na pozemkovom úrade zaplatiť neskutočne vysoké poplatky. V takom prípade cena stúpne natoľko, že pozemok je nepredajný. Vyňatie pôdy na výstavbu pozemkový úrad ani nemusí povoliť.“

Na menej kvalitných pôdach, zaradených do piatej až deviatej triedy, by sa aj stavať mohlo, ale aj tam môže byť územie chránené. Pozemok je určený výlučne na poľnohospodárske využitie, ak je v strede lánu, kde perspektívne nebude žiadna výstavba. „Tam by vlastníci nemali mať veľké oči, pokiaľ ide o kúpnu cenu,“ vraví Kučera. „Cena by teoreticky mohla stúpnuť len za mimoriadnych okolností, ako bola výstavba automobiliek pri Žiline, kde dostali takmer 50 eur za štvorcový meter, a pri Trnave, kde vlastníci dostali okolo 10 eur.“