Čo je predmetom dane
Príjmy z predaja (prevodu vlastníctva) nehnuteľností patria medzi tzv. „ostatné príjmy“. Ak sa nehnuteľnosť nadobudla dedením alebo darovaním, aj v tom prípade je príjem z predaja takýchto nehnuteľností zdaňovaný.
V zásade sa zdaňuje príjem z predaja nehnuteľnosti znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie. Ak sú tieto výdavky vyššie, tzn. nehnuteľnosť sa predáva so stratou, túto stratu si nebude možné uplatniť resp. započítať s iným druhom príjmu.
Napríklad ak osoba predá v roku 2015 pozemok so stratou 50 000 eur a súčasne dosiahne príjem zo samostatnej zárobkovej činnosti 100 000 eur, zdaneniu bude podliehať príjem zo samostatnej zárobkovej činnosti v plnom rozsahu a strata z predaja pozemku sa nebude pri výpočte celkového základu dane tejto osoby brať do úvahy.
Kedy je príjem z predaja od dane oslobodený
Od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľností v týchto prípadoch:
- ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá dedením v priamom rade a uplynulo aspoň 5 rokov od jej preukázateľného nadobudnutia do vlastníctva
- ak nehnuteľnosť nebola nadobudnutá dedením (tzn. daňovník si ju postavil / kúpil / dostal do daru) je príjem z jej predaja oslobodený taktiež po 5 rokoch odo dňa jej nadobudnutia
- príjem z predaja nehnuteľnosti (bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov) nadobudnutej do vlastníctva najneskôr do 31. 12. 2010 a ak zároveň v nej mal trvalý pobyt najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom
- z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenie osobe v špecifických prípadoch v rámci reštitúcie
Od dane však nie sú oslobodené príjmy plynúce podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia (napr. je zaplatený „preddavok“ na budúcu kúpu nehnuteľnosti), aj keď samotná kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia.
Príklad
Daňovník predal v roku 2015 byt, ktorý nadobudol v roku 2011 dedením po svojej sestre. Sestra nadobudla tento byt kúpou v roku 2005. Keďže nejde o dedenie v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia), príjem nepodlieha oslobodeniu a bude potrebné ho zdaniť.
Aké výdavky si môže daňovník uplatniť
Pri predaji nehnuteľností je možné od dosiahnutých príjmov odpočítať tieto výdavky:
- kúpna cena preukázateľne zaplatená za vec (ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá kúpou)
- cena veci zistená v čase nadobudnutia
- pri nehnuteľnostiach získaných dedením je to cena, za ktorú by sa majetok obstaral v čase dedenia (napríklad cena na základe znaleckého posudku, cena uvedená v rozhodnutí o dedičstve)
- pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť spätne hypotetickú situáciu, či by bol vtedy príjem z predaja nehnuteľnosti (ak by nebola darovaná ale predaná) oslobodený od dane alebo nie.
- Ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený, odpočítateľným výdavkom je cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania (napríklad podľa znaleckého posudku alebo podľa ohodnotenia určeného v darovacej zmluve).
- Ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený, výdavkom je obstarávacia cena zistená u darcu (t.j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca).
- finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely
- výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii
- úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu
- úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie (rovnako sa posudzujú aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom – napríklad poplatky za zrušenie úverovej zmluvy, poplatky za predčasné splatenie úveru, vedenie úverového účtu, zriadenie záložného práva …)
Naopak, hodnotu vlastnej práce na nehnuteľnosti, ktorú si daňovník sám vyrobil alebo ju vlastnou prácou zhodnotil, nie je možné odpočítať.
Tiež platí, že ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti, nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku.
Príklad
V roku septembri 2010 daňovník kúpil byt za 100 000 eur, v priebehu roka 2011 ho zrekonštruoval a výdavky na rekonštrukciu boli 30 000 eur. Daňovník sa v byte neprihlásil na trvalý pobyt a v januári 2015 tento byt predal za 120 000 eur.
Keďže daňovník nevlastnil byt viac ako 5 rokov a tiež ani nebol v minulosti prihlásený na trvalý pobyt (byt nadobudol do konca roka 2010), nie je možné príjem z jeho predaja oslobodiť.
Daňovník teda bude povinný podať daňové priznanie a vykázať príjem z predaja vo výške 120 000 eur, znížený o kúpnu cenu 100 000 eur, výdavky na rekonštrukciu vo výške 30 000 eur a prípadne aj ďalšie výdavky ako napríklad úroky z hypotekárneho úveru, atď. (Pozn.: je dôležité vedieť všetky uplatnené výdavky aj preukázať, t.j. je potrebné mať k dispozícii podpornú dokumentáciu ako zmluvy, bločky, fotodokumentácia, znalecké posudky, výpisy z účtu preukazujúce úhrady, atď.).
Keďže celkové výdavky pri predaji bytu presiahnu príjem z jeho predaja, daňovník nebude povinný platiť daň pri predaji nehnuteľnosti. Dosiahnutú stratu z predaja si však nebude môcť ani započítať na iný druh príjmu (napríklad na príjem z podnikania) a z týchto ostatných druhov príjmov mu daňová povinnosť vzniknúť môže.
Kedy sa má príjem vykázať v daňovom priznaní a zdaniť
Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zdaní v tom roku, v ktorom sa prijal, bez ohľadu na to, kedy kupujúci nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti.
Ak sa nehnuteľnosť predáva v splátkach alebo ak daňovník príjme preddavky na predaj nehnuteľnosti, aj tieto príjmy sa zdania v tom roku, v ktorom boli prijaté.
Ak príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, takýto príjem sa v daňovom priznaní neuvádza a ak predávajúci nemá žiadne iné príjmy, z ktorých by mu vznikla povinnosť podávať daňové priznanie, potom za daný rok daňové priznanie nemusí podať.
Príklad
Ak je osoba predávajúca nehnuteľnosť zamestnaná a má iba príjmy zo závislej činnosti, kde zamestnávateľ vykoná ročné zúčtovanie, a predá nehnuteľnosť, ktorý splní podmienky na oslobodenie od dane, nemusí za príslušný rok podať daňové priznanie.
Zdroj: Profit365.sk