Zákon upravil tie náležitosti prenájmu, ktoré boli pre majiteľa bytu problematické a nevýhodné. „Pre prenajímateľa bude výhodnejšie, ak nájomnú zmluvu uzavrie podľa nového zákona o krátkodobom nájme bytu. Nie je vylúčené, že viacerí prenajímatelia budú mať záujem presunúť existujúci vzťah s nájomcom pod režim nového zákona. S touto zmenou a novou nájomnou zmluvou však bude musieť nájomca súhlasiť,“ uvádza advokát Mojmír Plavec, lektor Slovenskej realitnej akadémie. Doterajšia všeobecná úprava nájmu bytov však zostáva zachovaná v celom rozsahu a byt možno prenajať aj podľa nej.
Aké zmeny prináša nový zákon? V nájomnej zmluve sa napríklad nemohli uvádzať akékoľvek výpovedné dôvody. Prenajímateľ mohol využiť len tie, ktoré presne definoval zákon. Nebola povolená ani dohoda o kratšej výpovednej lehote ako tri mesiace, prípadne zmluvné strany nemohli odstúpiť od zmluvy. Ak ste tak v nájomnej zmluve urobili, bola v tých častiach neplatná. Zákon o krátkodobom prenájme mení situáciu, reaguje na požiadavky realitného trhu a umožňuje dohodnúť kratšiu výpovednú lehotu, odstúpiť od zmluvy a upravuje aj výpovednú lehotu.
V porovnaní s Občianskym zákonníkom zavádza zákon výrazne kratšie výpovedné lehoty. Výpovedná lehota z nájmu bytu bola podľa Občianskeho zákonníka najmenej trojmesačná a za určitých okolností môže byť predĺžená o ochrannú dobu ďalších šesť mesiacov, zákon o krátkodobom prenájme zavádza minimálnu výpovednú lehotu jeden mesiac, v prípade presne definovaných výpovedných dôvodov dokonca len pätnásť dní. Výpovedné lehoty podľa nového zákona začínajú plynúť dňom nasledujúcom po dni doručenia výpovede, zatiaľ čo výpovedné lehoty podľa Občianskeho zákonníka začínajú plynúť až prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci doručenia výpovede.
Zákon definuje aj kauciu, teda peňažnú zábezpeku, ktorú prenajímatelia často využívajú, ale právna úprava presne nestanovovala možnosti a práva v tejto oblasti. Podľa novej právnej úpravy budú môcť prenajímatelia zaviesť zábezpeku priamo do nájomnej zmluvy. „Za nevhodné pre potreby prenajímateľa považujem ustanovenie, ktoré limituje maximálnu výšku peňažnej zábezpeky, ktorá by mala slúžiť na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, napríklad z dôvodu neplatenia nájomného alebo poškodenia bytu,“ uvádza Plavec. Podľa zákona totiž nemôže byť vyššia ako trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. V praxi to môže byť podľa advokáta na škodu, najmä ak je predmetom nájmu luxusne zariadený byt, ktorý sa prenajíma napríklad cudzincom, pri ktorých je vymožiteľnosť pohľadávky náročnejšia.
Zmluvu o krátkodobom nájme bytu podľa nového zákona možno uzatvoriť len na dobu určitú, najdlhšie na dva roky a za rovnakých podmienok predĺžiť na ďalšie dva roky, a to najviac dvakrát. Nájomný vzťah môže teda trvať najviac šesť rokov, po uplynutí tejto doby môžu zmluvné strany uzavrieť novú zmluvu. Občiansky zákonník v porovnaní s novým zákonom o krátkodobom prenájme umožňuje uzavrieť zmluvu o nájme bytu na dobu určitú aj na dobu neurčitú. „Zákon vyžaduje, aby nájomná zmluva pre krátkodobý nájom bytu mala písomnú formu a spĺňala obsahové náležitosti uvedené v zákone. V prípade, ak by zmluva nemala písomnú formu alebo neobsahovala uvedené povinné obsahové náležitosti a išlo by o platnú zmluvu, spravovala by sa ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájme bytu. Jednou z povinných obsahových náležitostí zmluvy o krátkodobom nájme bytu podľa zákona je aj výslovné konštatovanie, že zmluva sa spravuje týmto zákonom, aby sa tak predišlo pochybnostiam zmluvných strán o tom, ktorým právnym režimom sa konkrétna zmluva spravuje,“ vysvetľuje Martin Kluch z právnej firmy Hamala Kluch Viglaský.
Jednou z výhod nového zákona pre prenajímateľa je aj to, že v prípade ukončenia krátkodobého nájmu bytu podľa tohto zákona nevzniká povinnosť prenajímateľa poskytovať nájomcovi bytové náhrady. Občiansky zákonník túto povinnosť ukladá.
Zákon však prináša výhody len tým prenajímateľom, ktorí si splnili svoju registračnú povinnosť vo vzťahu k orgánom finančnej správy. Každá fyzická osoba je totiž povinná v čase do konca mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala byt (ak byt prenajala v máji, musí sa registrovať do konca júna), požiadať správcu dane o registráciu. Ak prenajímateľ túto povinnosť nesplní, bude sa nájomná zmluva posudzovať podľa starých ustanovení Občianskeho zákonníka.