Pôdu sa oplatí kúpiť stále, cenu zatiaľ nedvíha záujem cudzincov

Ľudia a firmy ornú pôdu a pozemky kupujú z dvoch dôvodov - potrebujú ju na podnikanie v poľnohospodárstve alebo ako investíciu.

17.04.2014 06:30
družstvo, pôda, pozemok Foto:
Ilustračné foto.
debata (2)

Kúpa pozemku sa vždy oplatí, na rozdiel od iných typov nehnuteľností cena v čase kríz výrazne neklesá, pri kvalitnej ornej pôde sa dokonca môže zvyšovať. Cenu pôdy a pozemkov určuje viacero faktorov. Podľa obchodníčky s pozemkami Jany Zábranskej úlohu pri výslednej sume za predaj zohráva najmä lokalita, to, či ide o ornú pôdu, alebo pozemok, ktorý môže byť využitý na výstavbu, či na nej stoja nehnuteľnosti, alebo aké plodiny sa na nej dajú pestovať. Vplyv má podľa nej aj vývoj realitného trhu. Podľa jej slov sa do pôdy investovať oplatí, pretože kvalitnej pôdy je čoraz menej a jej cena neklesá.

Očakávania majiteľov pozemkov pri predaji sú však pomerne vysoké. Reálna cena, ktorú vlastník za pozemok naozaj dostane, sa neraz pohybuje aj 25 percent pod hranicou toho, čo si predstavoval. Pri ornej pôde sa ceny určujú ťažko, pri kvalitnejšej možno hovoriť o sume približne 50 centov za štvorcový meter.

Na Slovensku neexistuje žiadny jednotný cenový predpis, v dôsledku čoho sa cena poľnohospodárskej pôdy stanovuje v závislosti od účelu viacerými spôsobmi. Reálna trhová cena a spôsob platby sú vecou dohody zainteresovaných strán. Drahšia je orná pôda ako trvalé trávne porasty, pretože pri hospodárení na nej sa dajú dosiahnuť vyššie ekonomické efekty. Trh s pôdou naráža na Slovensku na mnoho praktických problémov, vrátane rozdrobenosti vlastníctva a stále neukončených pozemkových úprav, čo má takisto vplyv na cenu. Za najvyššie ceny za hektár sa pôda podľa Zábranskej predáva na juhu, kde je aj vysoký záujem o prenájom poľnohospodárskej pôdy, finančne menej zaujímavá je situácia na severe a východe krajiny.

Mierny pohyb na trhu s pôdou môže nastať v týchto týždňoch. Prvého mája sa totiž končí moratórium na nákup pôdy cudzincami a zahraniční investori budú môcť nakupovať slovenskú pôdu. Podľa údajov z realitných spoločností zahraničné firmy majú o slovenskú pôdu záujem. Ceny sú totiž v porovnaní s viacerými krajinami únie pomerne nízke, čo môže vyvolať vyšší dopyt, a tým aj reálny rast cien pôdy. Poľnohospodárska pôda sa bude od mája predávať podľa pravidiel únie o voľnom pohybe kapitálu, a to znamená, že štáty nesmú pri nadobúdaní pôdy diskriminovať na základe štátnej príslušnosti.

Nadobúdanie nehnuteľností cudzozemcami na území Slovenska upravuje paragraf 19 devízového zákona. Obmedzené je nadobudnutie vlastníckeho práva k pôde, ktorá tvorí poľnohospodársky pôdny fond nachádzajúci sa za hranicou zastavaného územia obce, a k pôde, ktorá tvorí lesný pôdny fond nachádzajúci sa za hranicou zastavaného územia obce.

Čo sa týka cien, netreba mať prehnané očakávania. Ak zahraničná spoločnosť, ale aj fyzická osoba mala záujem o kúpu pôdy na Slovensku, tak si ju zaobstarala už dávnejšie cez firmy založené u nás. Suma za predaj môže teda stúpnuť, ale len mierne. To, koľko poľnohospodárskej pôdy už zahraniční investori kúpili, nevie presne určiť nikto, žiadne oficiálne štatistiky sa nevedú. Podľa odhadov môže ísť približne o 60-tisíc hektárov. Zákaz navyše počas moratória neplatil pre všetkých cudzincov. Pôdu mohli nakupovať tí, ktorí majú aj slovenské občianstvo alebo pozemky zdedili. Okrem toho mohli pôdu kupovať tí cudzinci, čo ju aspoň tri roky obhospodarovali.

Obmedziť do určitej miery nákup pôdy cudzincami plánuje ministerstvo pôdohospodárstva. Zákaz kupovať pôdu cudzincom sa objavil aj v legislatívnom zámere k pripravovanému zákonu o nadobúdaní pôdy. Minister navrhuje, aby pôdu nemohli získať cudzinci z krajín, ktoré nedovoľujú nákup pôdy u nich Slovákom. „Sú to krajiny, s ktorými máme v tomto ohľade problémy, ako je Albánsko, Macedónsko či Rusko,“ povedal Ľubomír Jahnátek. V pripravovanej novele zákona sa objavuje aj zásada, že ak by v SR chcel pôdu kúpiť niekto iný, ako subjekt, ktorý dlhodobo pôsobí v poľnohospodár­skych činnostiach na Slovensku, tak sa nákup pôdy skomplikuje.

Nová legislatíva by však nemala prioritne obmedzovať zahraničných kupcov. Návrh sa snaží skôr zamedziť špekulatívnemu nákupu pôdy. Podľa daného návrhu by totiž pôdu mohli nakupovať výlučne osoby, ktoré už na nej hospodária. V návrhu sa hovorí o tom, že najprv by mali nárok na pôdu získať subjekty, ktoré najmenej tri roky vykonávajú poľnohospodársku činnosť v príslušnom katastrálnom území. Ak neponúknu cenu v mieste obvyklú, tak majú možnosť ju získať subjekty zo susedných katastrálnych území, ak ani tí nie, tak subjekty z okresu. Ak ju nekúpi nikto z tejto kategórie, potom môže vlastník pôdu predať hocikomu.

Čo sa týka nákupu pôdy, treba myslieť nielen na investíciu, ale aj na riziká. Najväčšie riziko predstavuje nákup pôdy za vysokú cenu. Ďalším rizikom je vzťah s nájomcom, zvyčajne s poľnohospodárskou spoločnosťou alebo súkromným farmárom. V niektorých prípadoch sú nájomné zmluvy veľmi dlhodobé s nízkym nájomným. Tretím problémom býva miera rozdrobenia pozemkov. Väčšina poľnohospodárskych pozemkov je rozdrobená, a to môže mať zásadný vplyv na hodnotu pozemku.

© Autorské práva vyhradené

2 debata chyba
Viac na túto tému: #pôda #pozemky