Musíme sa obaja registrovať ako prenajímatelia? Čo je treba k tejto registrácii? Máme obaja nárok na odpočítateľnú položku 500 eur? Manželka je zamestnaná, ja som živnostník, teda mám už pridelené DIČ. Musím sa aj tak registrovať na daňovom úrade? Byt budeme prenajímať od 1. augusta, ale už teraz by sme chceli kúpiť nájomníkom práčku a televízor. Môžeme si to dať do nákladov, aj keď budeme byt prenajímať až od augusta? Nájomníci nám zaplatia kauciu vo výške tisíc eur. Musíme aj túto kauciu zdaniť? Juraj K. Bratislava
Odpoveď:
Z ustanovenia § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“) vyplýva , že ak fyzická osoba nie je registrovaná podľa odseku 1 (napr. z titulu výkonu podnikateľskej činnosti), je povinná v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku, požiadať správcu dane o registráciu. Z uvedeného vyplýva, že daňovník, ktorý začne prenajímať nehnuteľnosť a nie je registrovaný na daňovom úrade, je povinný v zákonom stanovenej lehote podľa § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov požiadať správcu dane o registráciu. Povinnosť registrácie sa vzťahuje na fyzickú osobu, ktorá začne prenajímať nehnuteľnosť a je uvedená v nájomnej zmluve ako prenajímateľ.
Ak daňovník (ako podielový spoluvlastník nehnuteľnosti) začne prenajímať nehnuteľnosť, pričom je už registrovaný na daňovom úrade z titulu výkonu podnikateľskej činnosti, v takomto prípade mu z ustanovenia § 49a zákona o dani z príjmov nevyplýva registračná povinnosť.
Prímy z prenájmu nehnuteľnosti,ak nejde o prenájom nehnuteľnosti vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia, sa zaraďujú medzi príjmy podľa § 6 ods.3 zákona o dani z príjmov.
Podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov sú od dane oslobodené príjmy podľa § 6 ods. 3 – príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a podľa § 8 ods. 1 písm. a) – príjmy z príležitostných činností…, ak úhrn týchto príjmov nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur, pričom ak takto vymedzené príjmy presiahnu 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu; výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom. V prípade, ak podieloví spoluvlastníci nehnuteľnosti (napr. manželia, ktorí majú byt v podielovom spoluvlastníctve) dosiahnu na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy príjem z prenájmu nehnuteľnosti, každý z daňovníkov má nárok na uplatnenie sumy oslobodenia podľa § 9 ods.1 písm.g) zákona o dani z príjmov, a to 500 eur.
Tak ako každý daňový výdavok aj daňový výdavok vynaložený v súvislosti s príjmami z prenájmu musí spĺňať podmienky vymedzené v § 2 písm. i) zákona o dani z príjmov, t.j. musí byť daňovníkom preukázateľne vynaložený na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov a zaúčtovaný v účtovníctve daňovníka alebo zaevidovaný v evidencii daňovníka podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.
Uplatnenie daňových výdavkov v súvislosti s príjmami z prenájmu je závislé od toho, či daňovník prenajímanú nehnuteľnosť zaradil do svojho obchodného majetku podľa § 2 písm. m) zákona o dani z príjmov alebo nie.
Ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku, môže si do daňových výdavkov uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti, t.j. výdavky na energie a výdavky za ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti.
Ak má daňovník prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku, potom si v súlade s podmienkami ustanovenými v zákone o dani z príjmov môže do daňových výdavkov uplatniť napr. výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov), výdavky na jej technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom), na jej opravy a udržiavanie a ďalej aj výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, a to výdavky za energie (napr. elektrina, plyn, voda) a pod.
Čo sa týka výdavkov vynaložených na obstaranie hnuteľných vecí je potrebné mať na zreteli vecnú a časovú súvislosť s dosahovanými príjmami. Príjmami z prenájmu sú v súlade s ustanovením § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.
V súvislosti s vynaložením výdavkov pred začatím prenájmu je potrebné vychádzať z ustanovenia § 4 ods. 4 zákona o dani z príjmov, podľa ktorého výdavky vynaložené na zásoby a iné nevyhnutne vynaložené výdavky spojené so začatím činnosti vynaložené v kalendárnom roku, ktorý predchádzal roku, v ktorom daňovník s príjmami podľa § 6 začal túto činnosť vykonávať, sa zahrnú do základu dane, počnúc zdaňovacím obdobím, v ktorom začal túto činnosť vykonávať.
Pri posúdení kaucie je potrebné vychádzať a rešpektovať uzatvorenú nájomnú zmluvu ( a to predovšetkým podmienky a účel, na aký bola predmetná kaucia poskytnutá), preto vo všeobecnosti možno uviesť, že zmluvní partneri (prenajímateľ a nájomca) sa okrem dojednaného nájomného môžu dohodnúť, že nájomca zloží peňažné prostriedky na zaistenie nájomného a na úhrady za plnenie poskytované v súvislosti s užívaním bytu a na úhradu iných svojich záväzkov v súvislosti s nájmom, tzv.kauciu, čo umožňuje aj Občiansky zákonník. Z takto uzatvorenej zmluvy by malo vyplývať, kedy a za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená, čo má vplyv na jeho zdaniteľný príjem. Až následne, ak vzniknú podmienky, že prenajímateľ je oprávnený kauciu si ponechať, tak v tom prípade sa u prenajímateľa jedná o daniteľný príjem.
Odpovedala Mgr. Patrícia Macíková, hovorkyňa finančnej správy