Pri predaji pozemku treba dodržať predkupné právo

Pozemky často vlastnia viacerí majitelia a práve táto skutočnosť prináša komplikácie pri ich predaji alebo darovaní.

25.04.2013 06:30
pôda, pozemok, stavba Foto:
Ilustračné foto.
debata

Jedným zo spôsobov, ako právne usporiadať záležitosti okolo podielového spoluvlastníctva pozemkov, je možnosť takéto spoluvlastníctvo zrušiť a vysporiadať. Ak je napríklad niekto spoluvlastníkom pozemku s rozlohou 1 700 m2 a je jedným zo štyroch majiteľov, môže svoju časť vysporiadať a dať si ju zapísať na list vlastníctva. „Pozemok, ktorý má štyroch spoluvlastníkov, sa nachádza v podielovom spoluvlastníctve. Pokiaľ možno pozemok zo zákona deliť, má spoluvlastník možnosť zrušiť a vysporiadať podielové spoluvlastníctvo prostredníctvom reálneho rozdelenia a zápisom na osobitný list vlastníctva,“ hovorí právnička Jana Pechová. Podľa nej je však nevyhnutné najskôr si overiť, či je pozemok zo zákona deliteľný. Parcely nachádzajúce sa vnútri obce možno deliť takmer vždy, problematickejšia je situácia, keď je pozemok mimo obce. Zákon totiž zamedzuje drobeniu pozemkov mimo zastaveného územia obce.

Zákon ustanovuje, že pri poľnohospodárskych pozemkoch a lesných pozemkoch, ktoré sú mimo zastavaného územia obce, nemôže vzniknúť pozemok menší ako 2 000 m2, ak ide o poľnohospodársky pozemok, alebo pozemok menší ako 5 000 m2, ak ide o lesný pozemok, ak tento zákon neustanovuje inak. V takomto prípade podľa Pechovej nie je možné zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva ani súdnou cestou.

PIANO

Užitočné informácie nájdete aj v článku Čo by ste mali vedieť, keď vlastníte pôdu.

Ak si chcete prečítať tento článok, zaregistrujte sa v systéme plateného obsahu Piano.

Problémom môže byť aj predaj pozemku v podielovom spoluvlastníctve v prípade, ak jeden alebo viacerí zo spolumajiteľov nesúhlasia s predajom a chcú uplatniť predkupné právo. Môže sa takýto pozemok predať aj bez ich súhlasu a uplatnenia predkupného práva? Podľa právničky sa pri predaji nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve uplatňuje predkupné právo. Pokiaľ by teda jeden zo spoluvlastníkov predal svoj podiel bez ponúknutia svojho podielu ostatným spoluvlastníkom, porušil by toto právo a dotknutí spoluvlastníci by mohli zmluvu o prevode vlastníctva napadnúť. „Odporúčam v takomto prípade kontaktovať ostatných spoluvlastníkov, napríklad formou doporučeného listu, kde spoluvlastník oznámi že ponúka svoj podiel na predaj za cenu, ktorú ponúka iný prípadný záujemca. Ak spoluvlastníci na túto ponuku nezareagujú a nevyplatia sumu do dvoch mesiacov, až vtedy môže svoj podiel spoluvlastník predať inej osobe,“ upozorňuje právnička. Predkupné právo sa neuplatňuje len vtedy, ak by išlo o prevod blízkej osobe. Blízkou osobou sa podľa zákona rozumie príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel. Iné osoby v rodinnom alebo obdobnom pomere sa považujú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako svoju vlastnú.

Podobne treba postupovať aj v prípade darovania podielu na pozemku. Aj pokiaľ ide o darovanie, majú totiž spoluvlastníci právo na nadobudnutie uvedeného podielu a spoluvlastník im ho musí ponúknuť na predaj. Urobiť tak nie je povinný len v prípade, ak ide o darovanie podielu blízkej osobe.

Nie vždy sa vedia spoluvlastníci dohodnúť na prenajímaní pozemku v podielovom spoluvlastníctve. „O prenajatí môžu rozhodnúť spoluvlastníci väčšinou, ktorá sa počíta podľa veľkosti ich podielov,“ hovorí Pechová. Podielové spoluvlastníctvo však zákon umožňuje zrušiť, a to na základe viacerých možností. Môžu previesť spoluvlastnícke podiely na jedného z existujúcich spoluvlastníkov, alebo uzatvoria dohodu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti. "Pokiaľ sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť, je potrebné podať na súd návrh na začatie konania o zrušení spoluvlastníctva a vykonaní vysporiadania vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti,“ radí Pechová. Urobiť tak možno bez ohľadu na veľkosť spoluvlastníckeho podielu. Súd však pri rozhodovaní okrem veľkosti spoluvlastníckych podielov prihliada aj na účelné využitie veci. Ak o pozemok žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem, súd nariadi jeho predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Zabúdať nemožno ani na to, že na poľnohospodárske pozemky a lesné pozemky sa pri delení vzťahujú určité obmedzenia zo zákona a takisto ani na to, že v prípade pozemkových spoločenstiev je podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti nedeliteľné a nemožno ho zrušiť a vysporiadať vyššie uvedeným spôsobom.

© Autorské práva vyhradené

debata chyba