Pri predaji pôdy treba dodržať predkupné právo

Podiely na lesných, ale aj poľnohospodárskych pozemkoch predávajú ich majitelia bez toho, aby ich ponúkli ostatným spoluvlastníkom. Porušujú tak platné pravidlo, podľa ktorého sú povinní ešte pred uzavretím kúpnej alebo darovacej zmluvy ponúknuť ich na odpredaj ostatným spoluvlastníkom.

Ilustračné foto.

Autor: SHUTTERSTOCK

Dodržať toto právo nemusia len vtedy, ak by podiel predávali alebo darovali deťom, rodičom, starým rodičom či vnukom. Ani vtedy, ak by sa ich novými majiteľmi stali ich súrodenci či manželskí alebo mimomanželskí partneri.

Svojvoľné prevody robia starosti družstvám aj pozemkovým spoločenstvám. „O podiely teraz majú záujem aj ľudia, ktorí nie sú súčasťou pôvodnej vlastníckej komunity urbárnikov a majú voľný finančný kapitál,“ vraví Juraj Vanko, predseda Únie regionálnych združení vlastníkov neštátnych lesov Slovenska. „Snažia sa skúpiť podiely, často s cieľom spoločenstvo ovládnuť. Štátne lesy sa kupovať nedajú, tak svoj záujem obracajú na súkromné, obecné, cirkevné lesné pozemky, ale aj pasienky.“ Dôvody sú podľa predsedu rôzne. „Môže to byť ťažba dreva či perspektívna výstavba rekreačných stredísk, ale aj záujem o poľovanie.“

Užitočné rady nájdete aj v článku Čo by ste mali vedieť, ak vlastníte pôdu

Ak si chcete prečítať tento článok, zaregistrujte sa v systéme plateného obsahu Piano.

Podiel na lesnom alebo inom urbárskom pozemku by sa mal pred predajom cudzej osobe ponúknuť ostatným podielnikom. „Ak to podielnik alebo jeho dedič neurobí, poruší Občiansky zákonník, a pokiaľ niekto porušuje zákon, môže ten, koho sa to dotýka, či už spoluvlastník alebo pozemkové spoločenstvo, podať návrh na zrušenie takejto kúpnej zmluvy z dôvodov jej rozporu so zákonom,“ varuje Vanko.

Spoluvlastníci, ktorých predkupné právo bolo porušené, majú na výber niekoľko možností. Môžu sa do troch rokov od porušenia tohto práva domáhať na súde vyslovenia relatívnej neplatnosti takej kúpnej alebo darovacej zmluvy. Môžu sa tiež voči novému vlastníkovi podielu domáhať, aby im predaný spoluvlastnícky podiel ponúkol za rovnakých podmienok, za ktorých ich on kúpil. Ak to odmietne, môžu sa domáhať na súde vydania rozhodnutia, ktorým sa pri kúpe nahradí jeho súhlas. Ďalšou možnosťou je, že si predkupné právo ponechajú aj voči novému nadobúdateľovi. K tomuto záveru dospel v jednom zo svojich rozsudkov aj Najvyšší súd.

„Takéto prípady už boli na súde a boli aj úspešné. Súd zmluvu zrušil, podiel sa na základe súdneho rozhodnutia na príslušnej správe katastra znovu zapísal na meno predošlého spoluvlastníka. Kupujúceho súd tiež zaviazal, aby mu vrátil kúpnu cenu,“ vraví Vanko.

Na jednu nájomnú zmluvu v poľnohospodárskom družstve pripadá v priemere hektár pôdy. „Máme vlastníkov aj s tridsaťhektá­rovými pozemkami,“ vraví Stanislav Guldan, predseda Poľnohospodárskeho družstva v Kráľovej pri Senci. Obrovským problémom podľa neho je podielové dedenie pozemkov. „Nedávno som podpisoval dedičovi zmluvu na 860 štvorcových metrov pozemku, za túto výmeru dostane ročne nájomné okolo 4 alebo 5 eur. Mnohí tieto sumy odmietajú prevziať, že sa im neoplatí chodiť na poštu.“

Notári, pokiaľ sa do dedičstva zahrnú aj pozemky v družstve alebo ak sa dedí nejaká pôda, zvyknú družstvá vyzvať, aby im oznámili aj to, či po zosnulej osobe neostali nejaké podiely v družstve. Nezvyknú však spätne oznamovať družstvám, kto ich zdedil. „Neoznamujú nám, kto zdedil pôdu, ktorú užívame. Stáva sa tiež, že sa neprededia všetky pozemky po zosnulej osobe, ktoré máme v nájme. Neraz sa nedozvieme ani to, že niekto svoje pozemky predal,“ vraví Guldan. Stáva sa, že niekto podpíše s družstvom nájomnú zmluvu a potom pozemky predá. „Dostávame sa do problémov, lebo platnú nájomnú zmluvu nemáme podpísanú s vlastníkom. To je teraz v tejto lokalite, kde sa poľnohospodárske pozemky predávajú asi najviac, problém. Platíme nájom pôvodnému nájomcovi a v tom lepšom prípade, ak sa prizná, že pozemky predal, tak nám nájomné vráti,“ vraví Guldan.

O podielnické listy v družstvách sa ich dedičia začali zaujímať až vtedy, keď im Fond národného majetku ponúkal, že ich od nich prijme do daru. Mnohí až vtedy zistili, že sú napísané na mená už nežijúcich ľudí. Navyše, ak ich medzitým niektoré družstvá zmenili zo zaknihovanej na listinnú podobu, teda na základe zápisov v Centrálnom depozitári cenných papierov, emitovali do obehu družstevné podielnické listy hu ako cenné papiere, majitelia ty si ich založili medzi ostatné doklady a zabudlo sa na ne. Išlo starších ľudí, bývalých členov družstiev, ktorí ak už nežijú, no tak ich dedičia ani nemusia vedieť, že nejaké cenné papiere po sebe zanechali.

Tých, ktorí cenné papiere alebo podiely v družstve zdedili, bo zaskočili každoročné poplatky zavedenie účtu v Centrálnom depozitári cenných papierov. Neunúvajú sa to však oznámiť Ne predsedovi družstva. Nie je to totiž ich povinnosť, majetok je to zapísaný v katastri nehnuteľností za a „leží“ aj na papieri, ktorý majú založený medzi inými dokumentmi.

„Dedičia družstevné podielnické listy notárovi zvyčajne ani nezahlásia do dedičstva. Prebehne teda štandardné dedičské konanie, na dedičov prejdú pozemky, nie však podielnické listy,“ pripomína Guldan. „Ak sa aj do dedičstva zahrnú, hneď na to sa dedičia dožadujú v družstve nejakých majetkových práv. Ale sú aj prípady, keď sa dožadujú v družstve peňazí aj bez toho, aby podielnické listy prededili.“

Majitelia družstevných podielnických listov nemôžu ovplyvniť hospodárenie družstva, lebo nie sú aj jeho členmi. „Družstvo nemožno nútiť, aby prijalo za člena majiteľa družstevného podielnického listu, ani majiteľa nemožno nútiť, aby sa stal členom družstva,“ vraví predseda. „Podiely a družstevné podielnické listy sú však zaujímavé pre člena. Ten totiž má právo zahrnúť ich do majetku družstva v nominálnej hodnote.“ Problém Slovenska podľa Guldana je ten, že nielen pôda, ale aj majetok družstiev sa rozdelil na množstvo podielov. „Namiesto toho, aby sa koncentroval, bol rozdelený medzi stovky vlastníkov.“