Čo by ste mali vedieť o darovaní nehnuteľností

Najdôležitejšie otázky a odpovede.

nájom, prenájom, prenajímateľ, hypotéka, byt, stavebné, sporenie, kľúče, kľúč, byt, nehnuteľnosť
Ilustračné foto.
Autor: SHUTTERSTOCK

Majiteľka bytu už nemá príbuzných, okrem synovca a netere (deti zosnulej sestry). Dediť budú synovec a neter na základe ústnej dohody aj dedenia zo zákona. Majiteľka však chce časť bytu prenajímať. Môže nájomcovi vzniknúť nárok na dedičstvo?

Príbuzní sa zrejme obávajú, že sa budú musieť deliť o dedičstvo s nájomcom, prípadne že budú z dedičstva úplne vylúčení na základe toho, že bude existovať osoba, ktorá v čase tetinej smrti s ním obývala spoločnú domácnosť. Vyhnúť sa tomu možno niekoľkými spôsobmi, všetky však vyžadujú súhlas majiteľky nehnuteľnosti. Prvou možnosťou je spísanie závetu, kde vlastníčka bytu určí za dedičov synovca a neter. Dedičia zo závetu by tak boli v dedičskom konaní uprednostnení pred ostatnými prípadnými dedičmi, teda aj s osobou, ktorá by s majiteľkou v čase jej smrti mala spoločnú domácnosť. Závet možno meniť, teda ak majiteľka bytu má už závet spísaný, nie je vylúčené, že ho môže zmeniť v prospech svojich príbuzných. Ak zomrie bez závetu, nie je vylúčené, že svoje nároky vznesie aj jej prípadný nájomník a bude prebiehať dedičské konanie, ktoré môže mať dohru až na súde. Ďalšou možnosťou je, že majiteľka bytu tento prevedie na neter a synovca na základe darovacej zmluvy a tí sa stanú majiteľmi nehnuteľnosti. V takom prípade je možné využiť možnosť zriadenia vecného bremena v podobe toho, že pôvodná majiteľka môže v byte doživotne bývať. V tom prípade by už neprebiehalo dedičské konanie. Ďalšou možnosťou je, že vlastníčka bytu ho príbuzným predá za symbolickú cenu a tí tak získajú vlastnícke právo k bytu ešte za života majiteľa a týmto spôsobom sa vyhnú dedičskému konaniu.

Bezdetný majiteľ bytu, ktorý má nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve s manželkou, chce darovať svoju časť synovcovi. Manželkina časť sa pritom prevádzať nebude a zostane v jej vlastníctve. Je takýto postup darovania nehnuteľnosti mož­ný?

Zákon dovoľuje aj takúto možnosť darovania bytu a postupovať by sa malo takto: manželia uzavrú dohodu o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov a majiteľ následne uzavrie so synovcom darovaciu zmluvu.

Rodičia sú rozvedení. Otec daroval dcére svoju polovicu domu. Dcéra je zapísaná na katastri ako vlastníčka. Matka vlastní druhú polovicu domu. Bude musieť vlastníčka v budúcnosti v rámci dedičského konania po otcovi vyplácať brata aj zo svojej darovanej polovice? Započítavajú sa do dedičstva aj dary nadobudnuté za života rodičov?

Darovaná nehnuteľnosť alebo jej časť sa započítava do dedičstva. Podľa zákona sa do dedičského podielu započítavajú aj významnejšie dary nadobudnuté ešte za života poručiteľa. V prípadnom dedičskom konaní po otcovi sa započíta do dedičského podielu aj darovaná polovica domu dcére a o to sa zmenší je dedičský podiel. Pokiaľ však otec po sebe nezanechá žiaden významný majetok, zdedí ho syn, ktorý nedostal ako dar polovicu domu, a sestra, ktorá vlastní časť domu, mu nebude musieť nič vyplácať. V prípadnom dedičskom konaní po matke sa na darovanú polovicu domu nebude brať ohľad, pretože prihliada sa len na dary, ktoré daroval poručiteľ (polovicu domu daroval v tomto prípade otec), matka, teda poručiteľka, deťom nič nedarovala.

Vlastník domu získal nehnuteľnosť na základe darovacej zmluvy, ktorou mu ju dali do užívania rodičia. Vzhľadom na to, že sa chce z mesta odsťahovať, chce dom predať a finančné prostriedky použiť na kúpu bytu. Rodičia v ňom nebývajú ani tu nemajú právo dožiť. Rodičia s tým však nesúhlasia a dožadujú sa vrátenia daru.

Situáciu zjednodušuje, že rodičia v predmetnej nehnuteľnosti nebývajú. Na základe darovacej zmluvy ani nebolo zriadené vecné bremeno v podobe toho, že rodičia môžu dom doživotne obývať. Ak by vecné bremeno zriadené bolo, vlastník domu by so svojím majetkom nemohol nakladať podľa svoje vôle, a teda nemohol dom ani predať. Ak však tieto práva zriadené neboli, darovanú nehnuteľnosť predať môže. Rodičia sa domáhať vrátenia daru môžu iba v prípade, keď sa obdarovaný správa k nim ako k darcom tak, že hrubo porušuje dobré mravy. Za porušovanie dobrých mravov sa v právnej rovine rozumie napríklad spáchanie trestného činu, ktorým by obdarovaný poškodil darcov, alebo neposkytnutie potrebnej pomoci rodičom v starobe a chorobe. Nesúhlas darcov v tomto prípade by bol na súde považovaný za rodinné nezhody, ktoré však nespadajú do kategórie hrubého porušenia dobrých mravov. Rodičia sa však môžu súdnou cestou pokúsiť domôcť vrátenia daru aj po tom, čo terajší majiteľ domu nehnuteľnosť predá. Ak by im súd dal za pravdu, bol by povinný vyplatiť im náhradu za dar peňažnou formou.

Starší majiteľ domu sa rozhodol darovať nehnuteľnosť synovi susedov, ktorí sa o neho starajú a pomáhajú mu. Chce však v dome naďalej bývať, pretože syn susedov s rodinou žije toho času v zahraničí a dom chce obývať iba pri návšteve Slovenska. Trvale obývať ho chce až po skončení pracovného pomeru v zahraničí. Je potrebné, aby sa po prevode vlastníctva nahlásil obdarovaný ako platca účtov za elektrinu, plyn, televíziu, telefón alebo stačí, ak naďalej na účtoch bude meno pôvodného majiteľa bytu?

Nahlasovať nového majiteľa domu, čo sa týka poplatkov, nie je potrebné. Urobiť tak môžu, ak chce nový majiteľ domu poplatky uhrádzať zo svojho účtu. Príslušné úrady ani nevyžadujú nahlásenie zmeny majiteľa bytu. Zmluva nemusí mať žiadne špeciálne znenie, stačí, ak bude obsahovať všetky potrebné náležitosti, ktoré sa na ňu vzťahujú. Ak je dohoda medzi pôvodným a novým majiteľom založená na skutočnosti, že tento má v dome doživotné užívacie práva (v takomto prípade sa odporúča zriadenie vecného bremena), je vhodné uzavrieť po prevode vlastníckeho práva medzi oboma stranami nájomnú zmluvu. Z pôvodného majiteľa sa stane nájomník a v nájomnej zmluve sa upravia konkrétne podmienky užívania domu.

Vypracovala Mgr. Alena Kováčová.

hypotéka, prenájom, dane, daňové, nájom

Z prenájmu zaplatíte iba daň, odvody nie

18.09.2014 10:09

Mnohí penzisti si svoj príjem zlepšujú aj prenájmom bytu či aspoň jednej izby vo svojom dome alebo byte.

banka, poplatky, faktúra, klient, dane, odvody, účtovníctvo

Živnostníci zaplatia znovu vyššie odvody

16.09.2014 13:09

Od 1. januára 2015 sa opäť zvýši minimálny a maximálny vymeriavací základ na platenie poistného na sociálne poistenie pre samostatne zárobkovo činné osoby.

práca, zamestnania, nezamestnaný, nezamestnanosť, dávky, príspevky

Podpora alebo predčasný dôchodok? Najlepšie oboje, ale postupne

12.09.2014 13:03

Nájsť si prácu je dnes na Slovensku veľmi ťažká úloha. Veľký problém majú najmä starší ľudia.

Škótsko, referendum, podporovateľ

Škóti zostanú s Britmi, hovoria prvé priebežné údaje referenda

19.09.2014 00:17, aktualizované: 05:34

Prvé priebežné údaje zo sčítania škótskeho referenda o nezávislosti zatiaľ ukazujú na tesný náskok stúpencov pokračovania zväzku s Britániou, ktorí získali 52,37 % hlasov.

vlajka Írsko

Írsko je opäť ekonomickým tigrom, vzrástlo o 7,7 %

18.09.2014 21:38

Írska ekonomika v jarnom štvrťroku nečakane prudko zrýchlila svoj ​​medziročný rast na 7,7 percenta.

John Cantlie

Islamisti zverejnili video s ďalším britským novinárom

18.09.2014 21:30

Islamisti z hnutia Islamský štát zverejnili nový videozáznam, na ktorom hovorí muž identifikovaný ako britský fotoreportér John Cantlie.

NATO, summit

Jednotka rýchleho nasadenia NATO začne fungovať do roka

18.09.2014 20:30

Nová jednotka rýchleho nasadenia, na ktorej vytvorení sa štáty NATO dohodli na summite vo Walese, by mohla byť funkčná do roka.

Denné kurzy ECB

CZKčeská koruna27.518
HUFmaďarský forint312.27
PLNpoľský zlotý4.1930
USDamerický dolár1.2872
GBPlibra šterlingov0.78830
HRKchorvátska kuna7.6273
BGNbulharský lev1.9558
CHFšvajčiarsky frank1.2086
JPYjaponský jen140.11
RUBruský rubeľ49.5097
odnaftanatural 95
1. 9. 2014zlacnenie1.342 €zlacnenie1.466 €
25. 8. 2014zlacnenie1.343 €zlacnenie1.467 €
18. 8. 2014zlacnenie1.344 €zlacnenie1.470 €
11. 8. 20141.352 €zlacnenie1.478 €
4. 8. 2014zlacnenie1.352 €zlacnenie1.481 €
28. 7. 2014zdraženie1.353 €zlacnenie1.491 €
21. 7. 2014zlacnenie1.349 €zlacnenie1.496 €
Priemerné ceny palív podľa ŠÚ SR