Dá sa kúpna zmluva ešte úspešne napadnúť?
Potrebovala by som lepšie poznať viac faktov. Čitateľ napríklad uvádza, že matka po smrti otca „prepísala“ byt na najmladšieho syna a s jeho manželkou v ňom počas jeho základnej vojenskej služby bývala. Predpokladám, že slovko „prepísala“ znamená, že matka uzatvorila s najmladším bratom kúpnu zmluvu a byt mu predala, ale ani to nie je jasné. Z opisu prípadu sa mi v prvej chvíli javilo, že rodičia čitateľa byt nevlastnili, ale boli jeho nájomníkmi, pretože za predchádzajúceho režimu nebolo súkromné vlastníctvo bytov rozšírené. Zmienka o základnej vojenskej službe a platení nájomného vojskom tomu nasvedčuje. Potom po smrti otca na matku prešlo právo nájmu bytu a toto právo mohla matka prepísať na syna – tu je podstatné zistiť, či právo neprešlo aj na nevestu. Syn alebo obaja potom mohli ako nájomcovia bytu postupom podľa zákona číslo 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov tento nadobudnúť do výlučného vlastníctva za zostatkovú cenu. Neskôr ho syn, už ako jeho vlastník za trhovú cenu predal tretej osobe.
Mohli by starší súrodenci napadnúť platnosť kúpnej zmluvy, ktorú najmladší brat už ako vlastník bytu uzatvoril s treťou osobou?
Nutné je vedieť, akým právnym úkonom alebo úkonmi sa najmladší syn stal vlastníkom bytu. Presne kedy – rok, deň, mesiac.
Prečo je to dôležité?
Pre posúdenie platnosti týchto úkonov. Právnik musí mať možnosť presne preštudovať všetky listiny o týchto právnych úkonoch, až potom môže zodpovedať otázku o možnosti ich napadnutia, posúdiť plynutie premlčacích lehôt a podobne. Či zostal matke ešte aj iný majetok okrem bytu, ktorý „prepísala na syna“, kto jej hradí domov dôchodcov, či jej na to postačuje dôchodok alebo na úhrady niekto prispieva. Posúdenie otázky, či by takúto žalobu mohli úspešne podať tretie osoby, je právne zložité. Tretie osoby by mohli úspešne napádať právny úkon pre jeho absolútnu neplatnosť, ak sú na to splnené dôvody. Bez podrobného štúdia uvedených zmlúv na tieto otázky však nie je možné odpovedať.
Nemôže, naopak, mama napríklad namietať, že pri uzatvorení kúpnej zmluvy bola uvedená do omylu?
Z tejto otázky vyplýva, akoby matka byt najmladšiemu synovi predala, čo zo slovka „prepísala“ a z popisu celého prípadu mi, ako som už spomínala, celkom nevyplynulo. Ak je to tak, ak ho teda predala, tak treba upozorniť, že matka ako vlastníčka nakladala so svojím výlučným majetkom – bytom, čo je podľa zákona právom vlastníka, a to nie je obmedzené vôľou jej detí a ostatných príbuzných, ktorí nie sú vlastníkmi tohto majetku.
Ak matka byt skutočne predala, čo sa pre platnosť kúpnej zmluvy vyžaduje?
Dohoda o predmete zmluvy, kúpnej cene a určenie zmluvných strán. Pri zmluvách o prevode vlastníctva bytu tieto zmluvy musia obsahovať ešte ďalšie formálne náležitosti podľa zákona, čo je možné zistiť až ich preskúmaním. Vlastnícke právo sa nadobúda až vkladom do katastra, pričom kataster by mal pri vkladovom konaní skúmať podstatné náležitosti zmluvy, teda tie formálne. Neskúma však a preskúmať nemôže, či vôľa zmluvných strán vyjadrená v zmluve bola mienená vážne a či niektorá zo strán nebola uvedená do omylu. Je potrebné zamyslieť sa, do akého omylu mohla byť matka pri podpisovaní kúpnej zmluvy uvedená. Nechcela byt predať, chcela uzatvoriť iný zmluvný typ? Spočíval omyl v určení výšky kúpnej ceny? Neplatnosti právneho úkonu z dôvodu, že bol uzatvorený v omyle, sa môže domáhať jedine matka voči synovi a dôkazné bremeno je na nej.
Možno by bolo vhodné upozorniť, ako sa dá takým situáciám v rodinách predísť?
Súrodenci si musia uvedomiť, že rodičia môžu za svojho života so svojím majetkom voľne disponovať, ako uznajú za vhodné. Môžu ho predať, darovať, zaťažiť a podobne. Do dedičstva po rodičovi patrí len majetok, ktorý ten vlastnil ku dňu svojej smrti, nie majetok, ktorý za svojho života predal alebo inak spotreboval.
Ak rodič za svojho života daruje svoj majetok jednému z detí?
Ostatní súrodenci, ako zákonní dedičia za predpokladu, že poručiteľ nezanechal závet, majú právo domáhať sa pri dedičskom konaní započítania hodnoty tohto neobvyklého daru do hodnoty zákonného dedičského podielu obdarovaného z majetku, ktorý sa dostal do dedičstva. Nemôžu však žiadať, aby im obdarovaný zaplatil hodnotu takého daru. A to ani, ak v dedičstve nezostal nijaký majetok.
Ak rodič za svojho života majetok jednému z detí predá?
To je už iný prípad. Nárok na zápočet na dedičský podiel neprichádza do úvahy, pretože dieťa za majetok riadne zaplatilo a peniaze ako ekvivalent majetku mohli byť predmetom dedenia, pokiaľ ich rodič za svojho života nespotreboval.
Nie je teda vhodné také spory riešiť na diaľku, bez pomoci právnika?
To rozhodne odporúčam. Posudzovanie tohto druhu právnej agendy je totiž mimoriadne náročné a preto je nutné, aby čitatelia v každom prípade vyhľadali odbornú pomoc advokáta. Presná a správna znalosť faktov konkrétneho prípadu je pre jeho správne právne posúdenie mimoriadne dôležitá. Spory, ktoré z týchto dôvodov vznikajú, nie sú len právne náročné, ale aj citovo mimoriadne vypäté. Ide o blízke osoby a po skončení sporov zostávajú často vzťahy rozvrátené ešte viac, ako pred ich začatím. Najmä v týchto prípadoch si treba uvedomiť, že od rodinných príslušníkov sa v prvom rade očakáva, to platí ešte viac o najbližších pokrvných príbuzných súrodencoch, že svoje vzťahy medzi sebou a svojimi rodičmi vyriešia spravodlivo a v súlade so zásadami etiky a morálky, t. j. v súlade s „dobrými mravmi“ tak, ako to vyžaduje aj zákon.
Prisvojenie si majetku jedným zo súrodencov bez toho, že by mal potrebu vyplatiť ostatných, nemusí vždy zodpovedať tomuto princípu?
Nemusí, ale tiež nie je možné generalizovať, že takýto prípad je v rozpore s morálkou. Najmä ak sa toto dieťa o rodiča staralo, hradilo jeho výdavky a podobne. Rovnako sa dá celkom oprávnene očakávať, že rodič sa tiež zachová vo vzťahu k všetkým svojim deťom spravodlivo a ani jedno z detí bezdôvodne na úkor iného neznevýhodní. Toto všetko závisí od citovej a mravnej vyspelosti jednotlivcov. Najviac nespravodlivostí totiž páchame sami jeden voči druhému. Často sa takto voči sebe chovajú tí najbližší a právo v takých prípadoch nie je schopné poskytnúť znevýhodnenej a ukrivdenej strane vždy adekvátnu ochranu.
Mali by pomôcť advokáti, mediátori, v krajnom prípade rozhodnúť súdy…
Áno, ale vstup tretích osôb do riešenia vzniknutých sporov je už znakom zlyhania tých, ktorí sú za riešenie zodpovední. Pomoc advokáta či rozhodnutie súdu ako krajné riešenie nie vždy zodpovedá predstavám zúčastnených strán o usporiadaní záležitostí. Nespokojnosť sa potom obráti voči tým, ktorí sa pomôcť snažia, ale daný stav nezavinili, a to sú advokáti a súdy, ktoré vo veci konajú.