Často sa z rôznych dôvodov rozhodnú spoluvlastnícky vzťah zrušiť alebo inak upraviť. Chcú napríklad zvýšiť efektívnosť nakladania so spoločnou nehnuteľnosťou alebo nemajú záujem pokračovať v právnom vzťahu, v ktorom sú permanentne prehlasovaní v otázkach hospodárenia so spoločnou nehnuteľnosťou.
Spoluvlastníci majú viaceré možnosti. Buď prevedú svoje spoluvlastnícke podiely na jedného z existujúcich spoluvlastníkov, alebo uzatvoria dohodu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti. Závisí to väčšinou od spôsobu užívania spoločných nehnuteľností.
Ak sa spoluvlastníci dohodnúť nevedia, Občiansky zákonník počíta aj s takou situáciou. Platí totiž zásada, že nikoho nemožno nútiť k tomu, aby zotrval v spoluvlastníckom vzťahu, ak mu to z akýchkoľvek dôvodov nevyhovuje. Ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov je oprávnený podať na súd návrh na začatie konania o zrušení spoluvlastníctva a vykonaní vysporiadania vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti. Môže tak urobiť bez ohľadu na veľkosť svojho spoluvlastníckeho podielu. Súd však pri rozhodovaní na veľkosť spoluvlastníckych podielov prihliadne, rovnako aj na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom – prihliadne, aby sa vec mohla účelne využiť. Ak o vec žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Pri zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.
Na poľnohospodárske pozemky sa pri delení vzťahujú určité obmedzenia. Takým rozdelením nemôže vzniknúť pozemok mimo zastavaného územia obce menší ako 2–tisíc štvorcových metrov, ak ide o poľnohospodársky pozemok, alebo menší ako 5–tisíc štvorcových metrov, ak ide o lesný pozemok. Právny poriadok ďalej osobitným spôsobom finančne postihuje vytvorenie poľnohospodárskych, resp. lesných pozemkov v extraviláne s výmerou menšou ako 20–tisíc štvorcových metrov. Treba tiež upozorniť, že v prípade pozemkových spoločenstiev podľa osobitného zákona je podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti nedeliteľné a nemožno ho zrušiť a vysporiadať takýmto spôsobom.
Pri predaji pôdy treba rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Ak niektorý zo spoluvlastníkov chce svoj spoluvlastnícky podiel previesť na tretie osoby alebo na jedného zo spoluvlastníkov, musí ho najskôr ponúknuť na kúpu všetkým ostatným spoluvlastníkom. Výnimkou je iba prípad, keď spoluvlastník prevádza svoj podiel blízkej osobe, ktorou sa rozumie príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel. Iné osoby v rodinnom alebo obdobnom pomere sa považujú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako svoju vlastnú.
Dotknuté osoby je potrebné vyzvať písomnou formou. V ponuke by prevádzajúci spoluvlastník mal navrhnúť uzavretie zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu za stanovených podmienok, uviesť cenu a lehotu, v ktorej má byť návrh prijatý. Ideálne je priložiť k ponuke aj znenie návrhu zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnosti. Kúpna cena spoluvlastníckeho podielu by mala byť stanovená ako tzv. všeobecná cena, to znamená cena, za ktorú by sa spoluvlastnícky podiel mohol predať bez toho, aby bol kupujúci alebo predávajúci do toho nútený. Najčastejšie to bude cena, ktorú povinnému z predkupného právneho vzťahu ponúkla tretia osoba ako potenciálny záujemca o kúpu podielu. Ak oprávnená osoba podmienkam ponuky nevyhovie, jej predkupné právo zanikne. Predkupné právo k nehnuteľnosti sa realizuje iba raz, a to v lehote dvoch mesiacov, pokiaľ si účastníci nedohodli inú lehotu.
Ak občan nepozná adresu spoluvlastníka, môže si ju zistiť z Centrálneho registra obyvateľstva, o oznámenie miesta pobytu možno požiadať Policajný zbor, prípadne obec. Postupujú podľa zákona o hlásení pobytu občanov a o registri obyvateľov. Žiadosť však treba vždy odôvodniť. Využiť sa dá aj detektívna služba, ktorá postupuje podľa zákona o poskytovaní služieb v oblasti súkromnej bezpečnosti. Pokiaľ však osoba, ktorú chce spoluvlastník osloviť, žije v cudzine a pozná aj jej adresu, problém s jej oslovením nie je. Zvýšia sa jedine náklady na administratívu.
Ak predávajúci spoluvlastníka nevyzve na odkúpenie podielu, ide o porušenie predkupného práva, čo predstavuje relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Oprávnený subjekt môže napadnúť takýto prevod spoluvlastníckeho podielu do troch rokov, odkedy k nemu došlo, inak sa toto právo premlčí. Je teda na zvážení občana, či podstúpi také riziko a predkupné právo spoluvlastníka obíde. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu sa nevyžaduje podpis ostatných spoluvlastníkov na takejto zmluve. Ich prítomnosť preto nie je na takýto právny úkon potrebná. V prípade zmluvy o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti sa vyžaduje overený podpis všetkých účastníkov, nie je teda možné takúto zmluvu uzavrieť bez prítomnosti niektorého z nich.
Stáva sa tiež, že niektoré pozemky neboli prededené. V zásade platí starodávna rímskoprávna zásada, že nikto nie je oprávnený previesť na iného viac práv, ako sám má. Ak sa teda napríklad objaví nový, doteraz neznámy majetok poručiteľa, bude nevyhnutné riadne skončiť dedičské konanie. Ktorýkoľvek z dedičov nežijúcej osoby môže podať návrh na súd na prejednanie dedičstva. Návrh má obsahovať – meno navrhovateľa, čoho sa domáha (prejednania dedičstva), treba označiť nehnuteľnosť, ktorú má zosnulá osoba (poručiteľ) vo vlastníctve alebo v spoluvlastníctve – uviesť treba parcelné čísla, výmery a kultúry, označiť katastrálne územie, prípadne čísla listov vlastníctva alebo pozemnoknižných zápisníc. Ak už po poručiteľovi bolo dedičstvo sčasti prejednané, treba označiť okruh nových dedičov – uviesť spisovú značku pôvodného dedičského konania. Pokiaľ dedičské konanie ešte nebolo, potrebné je priložiť aj úmrtný list. K návrhu na prejednanie dedičstva treba priložiť aj listiny, ktorými navrhovateľ preukazuje vlastníctvo poručiteľa k majetku – listy vlastníctva, pozemnoknižné výpisy, identifikáciu parciel alebo výmer o prídele pôdy. Doručuje sa buď osobne, alebo poštou na súd príslušný podľa miesta posledného trvalého bydliska poručiteľa. Ak bolo v zahraničí, na súd príslušný podľa toho, kde sa pozemok nachádza.
Základným dokumentom, ktorý si treba pred kúpou preveriť, je výpis z príslušného listu vlastníctva, časť poznámky. Správa katastra zapíše do katastra najmä poznámku o začatí konania o súdnom výkone rozhodnutia predajom nehnuteľnosti, o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, o vyhlásení konkurzu proti vlastníkovi nehnuteľnosti, o začatí vyvlastňovacieho konania a o predbežnom opatrení, ktorým sa zakazuje nakladať s nehnuteľnosťou. Tieto a podobné riziká sa tiež odporúča ošetriť aj v kúpnej zmluve. Existenciu reštitučných nárokov si možno preveriť na obvodných pozemkových úradoch.
Ak je pozemok v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, platí základné pravidlo, že bežné záležitosti týkajúce sa spoločných vecí manželov môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch. Inak je príslušný právny úkon neplatný. Takým právnym úkonom je samozrejme aj prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, resp. spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti, ktorý majú manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve. Základným obmedzením takého prevodu pozemku je skutočnosť, že na takýto prevod sa vyžaduje súhlas obidvoch. Ak dôjde medzi manželmi k nezhodám o právach a povinnostiach vyplývajúcich z bezpodielového spoluvlastníctva, rozhodne na návrh niektorého z nich súd.
Zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti, resp. zmluvy o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníckych podielov na nehnuteľnosti nepatria k tým zložitejším právnym úkonom. Samozrejme, len za predpokladu, že neriešia ďalšie vzťahy nad rámec základnej úpravy vzťahov medzi zmluvnými stranami. Napriek tomu odporúčame, aby si občania dali takéto zmluvy vyhotoviť od profesionálov – advokátov, ktorí sú následne plne zodpovední za prípadné chyby pri vyhotovení príslušnej zmluvy, pričom ich zodpovednosť je aj riadne poistená.
Autor je z advokátskej kancelárie Zárecký Zeman Ďurišová.