Jednou zo základných vecí, ktoré si kupujúci pri kúpe nehnuteľnosti musí všímať, sú ťarchy viažuce sa na nehnuteľnosť, najmä rôzne vecné bremená a záložné práva. „V prípade záujmu o kúpu nehnuteľnosti založenej v prospech banky, ktorá poskytla vlastníkovi úver, by malo byť prvoradým záujmom kupujúceho zrušenie tohto záložného práva,“ radí JUDr. Leo Vojčík z advokátskej, patentovej a známkovej kancelárie Vojčík & Partners, s.r.o.
Najjednoduchším a najbezpečnejším riešením je, aby predávajúci zbavil nehnuteľnosť ťarchy, teda výmazom záložného práva z katastra ešte pred samotnou kúpou nehnuteľnosti kupujúcim, a to takým spôsobom, že vyplatí zostatok dlžnej sumy (úveru). Veľmi často však predávajúci nemá dostatok peňazí na zaplatenie zvyšnej časti úveru.
„Za takých okolností sa môže predávajúci s kupujúcim dohodnúť, že časť kúpnej ceny uhradí kupujúci priamo na účet určený hypotekárnou bankou za účelom splatenia zostatkovej časti úveru, ktorý má predávajúci voči banke,“ odporúča Leo Vojčík. Kúpna cena za nehnuteľnosť tak bude nižšia o túto čiastku.
Ideálnym prípadom je, keď kupujúci má na kúpu bytu hotovosť, ktorú použije na vyplatenie zostatku úveru predávajúceho. Kupujúci si môže na kúpu zaťaženej nehnuteľnosti tiež zobrať hypotekárny úver, celý proces však bude pre účastníkov komplikovanejší, ak tu budú vystupovať dve rôzne bankové inštitúcie, ktoré musia vzájomne zladiť svoje podmienky a postupy. Konkrétne podmienky spôsobu úhrady kúpnej ceny treba stanoviť v kúpnej zmluve. Právnici varujú, že nie je vhodné, aby kupujúci uhradil časť kúpnej ceny určenú na zaplatenie zostávajúcej sumy úveru priamo do rúk predávajúceho s tým, že predávajúci ju vyplatí banke.
Vznikol by tým priestor na pochybenie zo strany predávajúceho a vymáhanie takto „odovzdanej“ sumy by bolo zdĺhavé a náročné.
Dôležitým dokumentom spojeným s výmazom záložného práva z katastra nehnuteľností je tzv. kvitancia vystavená hypotekárnou bankou. Je to súhlas so zrušením ťarchy, ktorý je prílohou návrhu na výmaz záložného práva viaznuceho na nehnuteľnosti, ktorý sa podáva na príslušnej správe katastra. Niektoré banky si zabezpečujú výmaz záložného práva samy tým, že kvitanciu zašlú priamo správe katastra, iné to ponechávajú na účastníkov transakcie. Keď dôjde k splateniu hypotekárneho úveru predávajúceho a výmazu záložného práva z katastra nehnuteľností, kupujúci nadobúda nehnuteľnosť zbavenú ťarchy.
Ďalšou možnosťou, ako zvládnuť kúpu nehnuteľnosti zaťaženej záložným právom, je prevzatie (alebo prevod) dlhu. Z predávajúceho na kupujúceho sa okrem prevodu nehnuteľnosti prevedie aj záväzok vyplývajúci z hypotekárneho úveru. Pri tejto transakcii banka preveruje schopnosť kupujúceho splácať hypotekárny úver.
Kupujúci predkladá dokumenty, na základe ktorých banka posúdi bonitu kupujúceho. V prípade kladného stanoviska môžu zmluvné strany podpísať kúpnu zmluvu, uzavrieť dohodu o prevzatí dlhu, kupujúci s bankou uzavrie zmluvu o prevode dlhu. Správe katastra postačí súhlas banky s predajom založenej nehnuteľnosti. .
„Ak si predávajúci kladie podmienku, že aj po odpredaji nehnuteľnosti sa na liste vlastníctva ťarcha hypotéky nezmení, naša realitná kancelária radšej takú transakciu nerieši, pretože taký prevod je neštandardný, právne komplikovaný, a teda i rizikový,“ myslí si Jaroslav Dolnák z realitnej kancelárie 1. Merkur reality.
Vždy, keď sa predáva byt s hypotékou, je potrebná súčinnosť s bankou. Keďže na byte leží ťarcha úveru, banka musí dať súhlas so zmenou majiteľa nehnuteľnosti, ktorú drží v zálohe za nesplatený úver. Z pohľadu banky je prevod dlhu jednoduchý spôsob, ako riešiť situáciu, ale nebýva častý. „Podmienkou prevzatia dlhu je, že budúci dlžník musí preukázať dostatočný príjem na splácanie úveru. Ak jeho bonita nebude dostatočná, úver mu banka neschváli,“ vysvetľuje Alena Walterová, hovorkyňa VÚB. „Výška úrokovej sadzby je stanovená nanovo, s prihliadnutím na bonitu nového dlžníka,“ uvádza Štefan Frimmer, hovorca Slovenskej sporiteľne.
Pre budúceho nového dlžníka sú dôležité najmä informácie o aktuálnych podmienkach úveru, či pôvodný dlžník nie je v omeškaní so splácaním úveru, či banka náhodou nepristupuje k vymáhaniu úveru realizáciou záložného práva a podobne. Ak má klient záujem predať byt s hypotékou, dohodne sa s kupujúcim, ktorý požiada o poskytnutie nového úveru, z ktorého bude hypotéka vyplatená. Kupujúci môže byt kúpiť aj z vlastných prostriedkov. V takomto prípade je na dohode klientov s bankou, ako celá transakcia prebehne. Ihneď po prevode prostriedkov v prospech úverového účtu banka uvoľní záložné právo.
Podľa praxe advokátskej kancelárie väčšina transakcií prebieha tak, že kupujúci nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ktorá je už „zbavená“ ťarchy – teda už je bez záložného práva v prospech hypotekárnej banky. Predčasné splatenie úveru takmer vždy zabezpečí zo svojich finančných prostriedkov kupujúci, či už v hotovosti, alebo zo svojho hypotekárneho úveru. Tento spôsob však treba mať veľmi dobre ošetrený zmluvou.
Päť krokov ako si vybaviť úver na bývanie
- Prineste si so sebou dva doklady totožnosti a znalecký posudok
Ak chcete čo najrýchlejšie vybaviť úver, budete potrebovať dva doklady totožnosti a znalecký posudok nehnuteľnosti, ktorá bude slúžiť ako zabezpečenie úveru. Ak umožníte banke, aby si overila výšku vášho príjmu v Sociálnej poisťovni, príjem dokladovať nemusíte.
Ak žiadate o hypotekárny úver, predložte doklad k financovanej nehnuteľnosti (napr. kúpnu zmluvu, stavebné povolenie či list vlastníctva).
- Overte si, či nehnuteľnosť môže byť použitá ako predmet záložného práva
Úver môžete zabezpečiť kupovanou alebo inou nehnuteľnosťou. V každom prípade si zistite, či nehnuteľnosť, ktorú chcete založiť, môže byť použitá ako predmet záložného práva. Ak si nie ste istí, skontaktujte sa s vaším poradcom alebo zavolajte infolinku vašej banky.
- Po podpise úverovej zmluvy podajte čo najskôr návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností
Po podpise žiadosti o úver si banka overí poskytnuté údaje a určí výšku úrokovej sadzby vášho úveru. Zároveň o posúdi, či hodnota nehnuteľnosti stačí na hnuteľnosti zabezpečenie úveru vo vami požadovanej o výške. Ak vám banka schváli úver, chváli podpíšete úverovú zmluvu a záložné zmluvy. Záložné zmluvy spolu s návrhom na m vklad záložného práva podáte do katastra nehnuteľností.
- Potvrdený návrh na vklad záložného práva z katastra nehnuteľností a list vlastníctva s plombou prineste do banky
- Vybavte si poistenie k nehnuteľnosti, ktorou chcete úver zabezpečiť
Pred čerpaním úveru prineste banke potvrdenie, že ste si nehnuteľnosť, ktorou ste zabezpečili úver, poistili li proti živelným pohromám – pre prípad poškodenia a zničenia. Poistné plnenie sa vinkuluje v prospech banky.
ZDROJ: SLOVENSKÁ SPORITEĽŇA
Aké sú možnosti pri kúpe či predaji
1. možnosť: Predčasné splatenie hypotekárneho úveru
- Bez ohľadu na dôvod predaja nehnuteľnosti predávajúci požiada banku, ktorá poskytla hypotekárny úver, o predčasné splatenie hypotekárneho úveru a o vyčíslenie zostatkovej sumy úveru vrátane ďalších výdavkov (najmä poplatkov) spojených s predčasným splatením úveru.
- Túto sumu následne vyplatí predávajúci hypotekárnej banke na ňou určený bankový účet.
- V prípade, že predávajúci nemá dostatok finančných prostriedkov na úhradu zostatku hypotekárneho úveru, táto suma môže byť vyplatená priamo kupujúcim na účet oznámený príslušnou bankou.
- Následne hypotekárna banka vystaví súhlas so zrušením ťarchy – kvitanciu.
- Rada pre predávajúceho: Pri takomto spôsobe skončenia hypotekárneho úveru je vhodné, aby predávajúci dôsledne zistil výšku výdavkov spojených s predčasným splatením úveru. Predávajúci si môže v príslušnej hypotekárnej banke zistiť, kedy je možné predčasne splatiť hypotekárny úver bez poplatku, resp. kedy je to pre neho najlacnejšie.
- Pravdepodobnosť načasovania splatenia úveru so zníženými, resp. žiadnymi poplatkami, ktoré má byť zhodné s predajom nehnuteľnosti, je však veľmi nízka.
2. možnosť: Prevzatie dlhu (resp. prevod dlhu na inú osobu) ! tatou tejto Podstatou možnosti je prevod záväzku vyplývajúceho z hypotekárneho úveru, a to z predávajúceho na kupujúceho.
- Tým, že kupujúci preberá dlh voči hypotekárnej banke, banka si overuje finančné zázemie kupujúceho a jeho schopnosť splácať budúci záväzok.
- Po kladnom stanovisku banky k osobe kupujúceho môžu predávajúci a kupujúci pristúpiť k procesu prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
- Okrem kúpnej zmluvy bude predávajúci s kupujúcim uzatvárať zmluvu o prevzatí dlhu s kupujúcim.
- Rada pre predávajúceho: Výhodou tohto riešenia je, že predávajúci nemá výdavky spojené s predčasným splatením úveru.
3. možnosť: Zmena predmetu, ktorým je úver zabezpečený
- Tento spôsob sa v praxi využíva asi najmenej.
- Založená nehnuteľnosť sa vymení za inú nadobudnutú nehnuteľnosť. Predávajúci teda jednu nehnuteľnosť predáva a druhú nehnuteľnosť kupuje, pričom naďalej spláca hypotekárny úver za podmienok uvedených v príslušnej zmluve.
- Hlavnou podmienkou je, že treba mať k dispozícii ďalšiu nehnuteľnosť na založenie. ! Rada pre predávajúceho: Výhoda tohto riešenia spočíva v tom, že predávajúci nemusí vybavovať nový úver a šetrí výdavky, ktoré by musel vynaložiť na poplatky (resp. penále) spojené s predčasným splatením úveru a na vybavenie nového úveru.
ZDROJ: VOJČÍK & PARTNERS, S. R. O., ADVOKÁTSKA, PATENTOVÁ A ZNÁMKOVÁ KANCELÁRIA