Pri 30-ročnej hypotéke vrátite dvakrát viac ako ste si požičali

Požičali ste si 34 000 € (1 024 284 Sk) a vrátiť musíte 68 731,20 € (2 070 596,13 Sk). Nech to znie akokoľvek úžernícky, toto je realita 30-ročnej hypotéky pri úrokovej sadzbe 5,4 percenta ročne a splátke 190,92 € (5 751,66 Sk) mesačne.

peniaze, euro, hypotéka, dom
Ilustračné foto
Autor:

Aj keď preplatenosť pôžičky v tomto prípade dosahuje viac ako 102 percent, pre mnohých je to jediná cesta k vlastnému bývaniu. Kratšia splatnosť hypotéky totiž znamená aj vyššiu splátku. A tá by spolu so splátkami ďalších pôžičiek nemala presiahnuť tretinu mesačného príjmu domácnosti.

Pomalé splácanie

Keď človek pri 30-ročnej hypotéke konečne predýcha vysokú preplatenosť, ktorá ho čaká, po piatich rokoch príde šok. V banke mu totiž povedia, že stále dlží 31 394,68 € (945 796,27 Sk). Pritom už zaplatil 11 455,20 € (345 099,36 Sk), ale z úveru mu ubudlo len 2 605,32 € (78 487,87 Sk). Ako je to možné? Dôvodom je, že štruktúra splátky sa v čase mení. V prvých rokoch úveru tvoria jej väčšiu časť práve úroky. Konkrétne v našom prípade klient v prvej splátke platí 153 € (4 609,28 Sk) ako úrok a dlžná suma sa mu zníži len o 37,92 € (1 142,38 Sk). Na začiatku piateho roku je splátka rovnaká – 190,92 €. Ale podiel istiny v nej narástol na 47,04 € (1 417,12 Sk). Splácaná dlžná suma v mesačnej platbe preváži úroky až v osemnástom roku úveru.

Výška splátky hypotéky na 34 000 eur
úroková sadzba 5,40% ročne    
dĺžka splatnosti výška splátky    
5 rokov 647,87 eur    
10 rokov 367,31 eur    
15 rokov 276,01 eur    
20 rokov 231,97 eur    
25 rokov 206,76 eur    
30 rokov 190,92 eur    

Kedy hrá úlohu

Štruktúra splátky je pre klienta dôležitá hlavne vtedy, keď plánuje splatiť úver predčasne. Rozhodujúce totiž je, aká výška nesplatenej istiny na neho ešte pri mimoriadnej splátke čaká. A práve snaha o predčasné splatenie pôžičky je jeden zo spôsobov, ako sa s hypotékou pracovať a znížiť si celkovú preplatenosť úveru. Tridsaťročná splatnosť totiž rozhodne nemusí znamenať, že dlžníci budú úver splácať celé tri dekády.

Ako na to

Ak človek nevyhrá v lotérii ani nič nezdedí, tak najjednoduchším spôsobom ako získať dosť peňazí na skoršiu úhradu hypotéky je pravidelné sporenie. Suma, ktorú človek musí mesačne odkladať závisí od toho, o koľko si chce hypotéku skrátiť a aký výnos jeho sporenie dosiahne. Napríklad naša 34-tisícová hypotéka úročená 5,4-percentným úrokom. Na skrátenie jej tridsaťročnej splatnosti o desať rokov dlžník potrebuje mesačne sporiť 53,83 € (1 621,70 Sk). Teda za predpokladu, že sporenie dosiahne výnos tri percentá ročne. Ak by klient viac zariskoval a sporil cez rizikovejšie akciové fondy, v horizonte 20 rokov nie je nereálny ani priemerný výnos päť percent ročne, prípadne aj viac. V takom prípade by mal po dvoch desaťročiach dosť na splatenie úveru aj v prípade, že by sporil iba 43 € (1 295,29 Sk) mesačne, alebo ešte menej.

Predčasné splatenie? Druhoradé

Naša hypotéka, predčasne splatená po 20 rokoch, má celkovú preplatenosť 29 493,59 € (888 523,86 Sk). Čím dlžník usporil 5 237,78 € (157 793,36 Sk). Snaha o predčasné splatenie a úsporu financií na preplatenosti je však skôr druhoradá. Aj tieto kalkulácie sú iba presným súčtom nepresných čísel. Život totiž prináša zmeny úrokových sadzieb, výnosy sporenia sa nedajú vopred predvídať. Preto, aj keď človek nenasporí úplne presne tú sumu, ktorú na predčasné splatenie úveru potrebuje, nemal by na sporenie zanevrieť. Má totiž ešte jednu veľkú výhodu.

Finančná rezerva

Odkladať si bokom peniaze má svoj význam hlavne vo vytváraní finančnej rezervy. Pri splátke 190,92 € a sporení 53,83 € má klient už po štyroch mesiacoch dosť peňazí na to, aby zo sporenia zaplatil v prípade núdze jednu splátku hypotéky. Rovnako môže platbu sporenia kedykoľvek vynechať, čo mu dáva 53,83 € k dobru. Po niekoľkých rokoch sa už nemusí báť dlhodobejšej PN-ky či pokazeného auta. Platiť hypotéku z rezervy je totiž vždy jednoduchšie a lacnejšie ako snaha dohodnúť sa s bankou na úprave splátkového kalendára.

Životné poistenie

Najmä dlžník s rodinou by mal vážne uvažovať pri hypotéke aj na krytím rizík prostredníctvom životného poistenia. Smrť živiteľa alebo jeho invalidita po úraze či chorobe by mohla rodinu v tom najhoršom prípade pripraviť aj o strechu nad hlavou. Pozor však na spájanie životného poistenia so sporením v jednom produkte. Zhodnocovanie peňazí cez životnú poistku je drahšie a podstatne menej flexibilné ako samostatné sporenie napríklad cez podielové fondy. Splátku životnej poistky človek nemôže len tak vynechať. A v prvých dvoch rokoch poistenia sa mu nesporí prakticky nič. Rovnako mimoriadne výbery sú značne obmedzené. Aj preto by malo poistenie slúžiť predovšetkým na krytie rizík. A finančnú rezervu by si mal človek tvoriť mimo poistenia. Ešte horšie môže dlžník dopadnúť, ak si okrem sporenia so životnou poistkou spojí do jedného produktu aj hypotéku.

Švajčiarska hypotéka

Takzvaná švajčiarska hypotéka je spojením úveru, sporenia a životného poistenia do jedného produktu a pre klienta je tým najhorším riešením. V jej prípade klient celé roky platí iba úroky. Dlžná suma zostáva nezmenená. Predpokladá sa, že klientovi sa celá splatí na konci úveru zo životného poistenia. Presnejšie z hodnoty fondového účtu, ktorú dosiahne pri dožití. Alebo, v prípade smrti dlžníka, z poistného plnenia z rizika smrti.

Práve splatenie úveru pri dožití môže byť problém. Aj pri švajčiarskej hypotéke sa totiž vychádza len z predpokladaného zhodnotenia podielových fondov, ktoré vôbec nemusí byť reálne. Okrem toho životné poistenie, aj keď obsahuje sporivú zložku, nie je finančnou rezervou. Pretože klient v prípade núdze nemôže poistné vynechať. A zánikom poistenia pre neplatenie sa dlžník vlastne vráti na začiatok. Pretože musí vrátiť znova celú požičanú sumu. Bez ohľadu na to, koľko splátok už banke zaplatil.

Autor je produktový manažér Medical & Financial Consulting

Súvisiace články:

hypotéka, sporenie, stavebné, stavebný, úver

Hypotéku na celý byt dostane menej ľudí

25.08.2016 08:02

Banky budú musieť byť pri poskytovaní hypoték prísnejšie. A celú sumu na kúpu bytu alebo domu už dostane len málokto.

hypotéka, stavebné, bývanie, úrok

Za nízke úroky si Slováci požičali rekordne veľa peňazí

06.05.2016 12:44

Banky v marci poskytli na bývanie takmer 664 miliónov eur. Podľa vyjadrení senior analytika spoločnosti Fincentrum Petra Világiho ide o nový rekord.

dom, bývanie, hypotéka, reality

Slovenské hypotéky sú už lacnejšie ako v Rakúsku či Francúzsku

05.05.2016 15:38

Po prvýkrát v histórii mali Slováci lacnejšie úvery na bývanie, ako je priemer eurozóny.

Anders Behring Breivik

Breivikov advokát nemá čas, odvolací proces bude neskôr

26.08.2016 20:50

Odvolací proces, v ktorom sa nórsky štát mieni brániť voči rozhodnutiu justície v súvislosti s väzenskými podmienkami vraha Andersa Breivika, sa neuskutoční v plánovanom termíne.

protest, bonaparte, demonštrácia, opozícia

Nazval Matovič protestujúcich trotlami?

26.08.2016 19:00

Celé leto chodia ľudia na opozičné protesty za odvolanie ministra vnútra Roberta Kaliňáka, aby sa nakoniec dozvedeli, že ich opozičný politik považuje za "trotlov"? Takáto dehonestujúca charakteristika mala vzísť od šéfa OĽaNO-Nova Igora Matoviča.

Steve Bannon

Ďalší šéf Trumpovej kampane má problém, tentoraz domáce násilie

26.08.2016 18:42

Sotva sa Steve Bannon stal novým šéfom volebného tímu Donalda Trumpa, objavil sa u neho rovnako ako u jeho predchodcu nepríjemný problém z minulosti.

Frank-Walter Steinmeier

Steinmeier žiada nové pravidlá pre kontrolu zbrojenia

26.08.2016 18:01

Za nové pravidlá pre umiestňovanie konvenčných zbraní vrátane rakiet, tankov alebo bezpilotných lietadiel sa vyslovil šéf nemeckej diplomacie Frank-Walter Steinmeier.

Denné kurzy ECB

CZKčeská koruna27.024
HUFmaďarský forint308.50
PLNpoľský zlotý4.3244
USDamerický dolár1.1290
GBPlibra šterlingov0.85450
HRKchorvátska kuna7.4893
BGNbulharský lev1.9558
CHFšvajčiarsky frank1.0933
JPYjaponský jen113.33
RUBruský rubeľ73.1392
odnaftanatural 95
8. 8. 2016zlacnenie1.020 €zlacnenie1.191 €
1. 8. 2016zlacnenie1.022 €zlacnenie1.192 €
25. 7. 2016zlacnenie1.037 €zlacnenie1.196 €
18. 7. 2016zdraženie1.051 €zlacnenie1.206 €
11. 7. 2016zlacnenie1.050 €zlacnenie1.210 €
4. 7. 2016zlacnenie1.065 €zlacnenie1.230 €
27. 6. 2016zdraženie1.077 €1.250 €
Priemerné ceny palív podľa ŠÚ SR